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Sociedade

Marqueteiro imobiliário quer
farra de arranha-céus. Pode?

DANIEL LIMA - 07/11/2017

É claro que não pode. Não pode e nem deve. Mais que não poder e não dever, há de ser rigorosamente contestado. Estou me referindo a uma proposta inacreditável nestes tempos de caos logístico urbano associado à incapacidade de administradores públicos contarem com recursos orçamentários para aplicação em infraestrutura material e social. 

Apresentado como especialista em marketing imobiliário, Nilson Colombo deu uma entrevista provocativa à versão televisiva do Repórter Diário. Defendeu enfaticamente a heresia de liberação geral de torres residenciais e comerciais na região. Os arranha-céus não deveriam ter, portanto, qualquer tipo de restrição. 

Nilson Colombo deve ter frequentado a mesma escola de insanidade urbana do empresário Milton Bigucci, que defendeu a mesma tese tempos atrás. Bigucci chegou a proclamar torres residenciais de até 80 pavimentos na região. Complexo de Gata Borralheira também é isso: vê-se um prédio altíssimo em algum lugar do mundo e se pretende replicá-lo na Província. Mais adiante, neste texto, os leitores vão ler providenciais intervenções de alguém muito mais importante que este jornalista, em termos urbanísticos.

O texto comprovador 

Para não dizer que estou a inventar frases de entrevistados, repasso literalmente parte do texto do Repórter Diário em versão digital: 

 “É um tratamento que tem em todas as regiões, não só no ABC. É uma forma errada de olhar dos nossos gestores públicos. Todos os exemplos nas grandes cidades do mundo você tem a verticalização como algo muito palpável, tudo dentro de uma legislação competente, diz ao citar que os entraves são políticos e barram em demora para aprovação de projetos e taxas de obras onde não se explicam suas reais finalidades. (...) “Por que um prédio não pode ter mais de 30 pavimentos? Não se tem uma explicação razoável para isso”, diz (Nilson Colombo) ao citar como exemplo os empreendimentos existentes em Manhattan (Nova Iorque) e Dubai (Emirados Árabes. – escreveu o Repórter Diário. “Talvez o mesmo legislador que fez a lei vá para Manhattan ou Dubai volte impressionado elogiando o tamanho dos prédios de 200 andares. Mas aqui não pode”, comenta e acrescenta que as cidades estão condenadas a serem medíocres, já que não se explica a razão de se limitar a altura dos prédios, desde que se respeitem as proporções do terreno e dimensionamentos de infraestrutura urbana – escreveu o jornal. 

Contraditórios implacáveis 

Vou repassar o espaço ao contraditório a dois especialistas urbanas – não marqueteiros – para combater o discurso do consultor ouvido pelo Repórter Diário. Faço-o cautelarmente. Há tanta gente incompetente no setor público da região que não é descartável algum burocrata dar ouvidos a Nilson Colombo.  Existem tantas facilidades para transformar pedidos absurdos em obras igualmente absurdas (vejam, por exemplo, as torres do condomínio Domos, onde por muitas décadas instalara-se uma tecelagem). 

Busco em pastas de arquivo esclarecimentos suficientes para colocar a proposta do entrevistado do Repórter Diário na marca do pênalti de insensibilidade. 

Primeiro vamos à Folha de S. Paulo de novembro do ano passado. Reproduzo os trechos principais da matéria para manter a autenticidade dessa peça desclassificatória à proposta de Nilson Colombo que o Repórter Diário publicou sem nenhum contraponto porque na maioria dos casos o jornalismo nacional é uma festa aos entrevistados: 

 “Sinto pena de quem trabalha aqui”, diz o famoso urbanista dinamarquês Jan Gehl, 80, ao ser apresentado à Nova Faria Lima, região que abriga um dos corações financeiros da cidade, na zona oeste de São Paulo. Olha consternado para os edifícios envidraçados “inteligentes”. “A cidade se faz na altura da calçada, onde as pessoas estão. Cadê um café, mesinhas na calçada, bancos para se sentar, para namorar? Cadê as lojas, as vitrines? Não há nada um único estímulo visual”, prossegue, inconformado. (...) Gehl repara em todas as enormes torres da Avenida Brigadeiro Faria Lima são de escritórios. “Não há um único apartamento nessas torres todas? Imagino o que acontece quando esta multidão sai do trabalho e todos pegam o carro porque moram longe. Que desespero”. 

 Autor do projeto que tirou várias pistas para automóveis na Times Square e na Broadway, em Nova York, é criticado por colegas por se basear em cidades europeias de pequena escala. Mas depois de 40 anos lecionando, criou uma consultoria que ajuda de prefeitos a grandes incorporadores. Tem trabalhos em Moscou, Toronto, Melbourne e até uma reforma, não executada, para o vale do Anhangabaú. A Folha convidou o urbanista para conhecer bairros que concentram boa parte do PIB paulistano, inclusive aquele onde mora o prefeito João Doria (PSDB) o Jardim Europa, zona oeste. “Só há dois tipos de pessoas que se beneficiam dos arranha-céus: quem mora nos últimos três andares e quem vive a cinco quilômetros de distância e desfruta o “skiline”. Paris e Barcelona são mais densas que Nova York e quase não têm arranha-céus. Têm edifícios médios, de oito andares, colados um ao lado do outro, sem recuo na entrada. E se permitem ter pátios ou jardins no coração da quadra. É um mito que densidade se faz com prédio alto. Aqui vocês têm prédio alto. Aqui vocês têm recuos na frente, atrás e dos lados, criando espaços inúteis. 

Mais contraditório 

O especialista em economia urbana Daniel McMillen esteve há menos de um mês em São Paulo, durante um evento do setor imobiliário. Não faltaram informações imprecisas sobre declarações que prestou à Imprensa. Seu conhecimento pode ser resgatado na Internet. Alguns pontos que o especialista aborda sobre densidade urbana: 

 Se você tem uma densidade alta próxima ao centro (da cidade) um dos argumentos (a favor) é que, provavelmente, há uma redução dos custos globais com transporte, porque as pessoas não estão tão espalhadas (no território). Uma outra vantagem está no próprio prédio, em ter uma boa vista, esse tipo de coisa. Acho que também é possível argumentar que, no geral, é uma forma menos custosa de se construir, quando há uma concentração em certas áreas. Mas o custo disso para áreas de densidade muito alta pode vir a ser congestionamentos de trânsito, a necessidade de servir (no sentido de prover serviços) essas áreas com eficiência, e isso pode ser bastante oneroso. É por isso que defendo ser preciso haver pelo menos algum controle (sobre verticalização) para que seja bem-sucedida. 

 O que quero dizer é que prédios altos são construídos onde há uma grande demanda (pela terra), mas prédios extremamente altos têm mais a ver, provavelmente, com uma autoafirmação do construtor. 

 O economista em mim diz que o que quer que o mercado queira fazer é provavelmente a forma correta de fazê-lo. Eis o contra-argumento: as decisões tomadas hoje durarão por 100 anos ou mais. Então, temos que esperar que as pessoas estejam construindo de maneira certa. Acho que há uma razão para ser conservador com relação a permitir que as coisas caminhem de acordo com o mercado, quando o que você construir irá durar algo em torno de 100 anos. 

 Além disso, o que você constrói em algum lugar afeta as pessoas ao redor. Um prédio muito alto vai bloquear a vista de algumas pessoas, vai aumentar o trânsito no pé do prédio. O construtor leva isso em consideração? Provavelmente não. Talvez um urbanista faça um trabalho melhor nesse aspecto. Eu enfatizo o talvez porque é preciso que seja um planejador com os trade-offs necessários. Não tenho certeza de que eles são sempre melhores do que os construtores, também não sei se um economista faria um trabalho melhor. Acho que pode-se dizer que o que quer que seja feito estará errado. Não tenho certeza de qual é o menor dos males. Eu defenderia um pouco de planejamento, mas não demasiado. 

Novo contraditório 

Na edição de agosto de 2012 desta revista digital escrevi sobre densidade urbana. Comentei uma entrevista da revista época com o Sérgio Magalhães. Ex-secretário de Habitação do Rio de Janeiro entre 1993 e 2000, Sérgio Magalhães é professor da Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal do Rio de Janeiro. Escrevi: “A vantagem dele ante os acadêmicos é que já colocou a mão na massa, sabe como lidar com os espaços urbanos e não tem preconceitos”. A vantagem dele sobre a média dos grandes atores do setor imobiliário é que sabe conciliar lucro e responsabilidade social. Reproduzo alguns trechos da matéria da revista Época: 

 A primeira lição que Sérgio Magalhães disseminaria (...) é explicar detalhadamente, profundamente, culturalmente, a diferença entre densidade urbana e verticalização urbana. (...) “Densidade não quer dizer edifício alto, espigão. Quer dizer mais gente num território onde os serviços públicos são viáveis. Paris é uma cidade muita densa, mas não tem prédios altos. No Rio, os quarteirões entre Ipanema e Lagoa, com prédios de cinco andares, têm alta densidade, mas alta qualidade de vida. Precisamos de cidades compactas. Assim você cria espaços de convívio com serviços de mais qualidade. Serviço público custa muito. Com as pessoas espalhadas, é mais difícil atendê-las. Na prática, só se atende quem tem mais poder, as áreas mais ricas. Tome o exemplo da Barra da Tijuca, no Rio, que tem baixíssima densidade”. 

Densidade e verticalização 

As administrações públicas da região, fossem os prefeitos sintonizados com as demandas por qualidade de vida, precisam dar vez a agendas que tenham capilaridade com a sociedade. O prefeito dos prefeitos Orlando Morando, fosse alguém capacitado a ficar na história da região no campo administrativo, como Celso Daniel ficou, deveria levar ao Clube dos Prefeitos que preside uma proposta de redefinição do uso e ocupação do sol que levasse em conta os preceitos de densidade urbana em substituição ao mercantilismo puro de verticalização urbana defendido pelo consultor de marketing Nilson Colombo. 

Mas quem disse que o mercado imobiliário, industrializador de financiamentos eleitorais geralmente subestimados nas prestações de contas oficiais, está preocupado para valer com qualidade de vida? Tanto é verdade que após cinco edições, com Milton Bigucci no comando do Clube dos Construtores ou não, a pauta de debates de um evento de classe jamais enveredou pela densidade urbana como uma contribuição do setor ao desenvolvimento econômico equilibrado. O mercado imobiliário é voraz num tipo de capitalismo predador. Os nós urbanos da região provam isso. 

A Província dos Sete Anões, outrora Grande ABC, é um convite ao desinvestimento produtivo. O trecho sul do Rodoanel, vendido pelo governo do Estado como a salvação da lavoura, tornou-se algoz implacável porque desconsiderou a logística interna, entre os municípios, depauperada pelos mercadores imobiliários. 



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