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Administração Pública

IPTU: mais informações
de especialista anônimo

DANIEL LIMA - 02/02/2018

Como na edição de 23 de janeiro, o especialista em mercado imobiliário em Santo André (que não integra qualquer entidade de classe) volta às páginas desta revista digital. Seria um desperdício não transpor aos leitores o que o colaborador anônimo enviou a este jornalista. Com a anuência dele, vamos reproduzir os pontos abordados em e-mail enviado há dois dias. 

A primeira intervenção do colaborador elevou a audiência desta publicação a ponto de se tornar uma das três mais lidas de janeiro. “IPTU: documento dinamita aumento insustentável” -- abriu a porteira de informações relevantes. Agora registramos a segunda etapa. Vale a pena consumir os insumos que se seguem e que consolida ainda mais CapitalSocial como única publicação da região a esmiuçar o aumento do IPTU em Santo André – e agora também a escarafunchar o dia seguinte da decisão do prefeito Paulinho Serra de cancelar à medida que aumentava à estratosfera o imposto. Eis as avaliações do especialista:  

Bondade sob suspeita 

 com base nas declarações do prefeito, concluo que não está comprometido com a verdade dos fatos quando diz que tomou a decisão de recuar movido pelo que ouviu do provo quando visitava os bairros para justificar o mecanismo da nova Planta de Valores. Melhor seria se admitisse que se fez de surdo diante das reclamações e sugestões que lhe foram encaminhadas. E que, ao visitar os bairros (não com o propósito de esclarecer ou de medir a reação dos munícipes sobre a questão tributária, mas para fazer seu marketing), diante de moradores que queriam saber do prefeito se era mesmo verdade o que ouviam sobre a enorme elevação do imposto, ele não era sincero, pois tentava convencer que a nova PGV seria uma bondade que preparara para a cidade. 

Populismo perigoso 

 Mas o que parece mais preocupante é o que promete fazer para buscar a justiça tributária: consultar os munícipes para determinar o justo valor do imóvel. Parece que o uso do cachimbo faz a boca torta. Esse aceno mostra que ele não pode estar falando sério, pois qualquer um sabe que esse caminho não tem a menor chance de levar a algum lugar. Se o prefeito estiver achando que vai resolver esse complexo problema (que se agravou por causa da falta de habilidade da Prefeitura em lidar com tema tão delicado) por meio de alguma mágica, ele vai tropeçar de novo nas próprias pernas e cair em nova armadilha.

Desatualização cadastral 

 Quando se fala de buscar a justiça tributária no que diz respeito à tributação imobiliária, há que se considerar uma série de aspectos. É adequado falar que há injustiça se, no cadastro da Prefeitura, um imóvel está avaliado por R$500.000,00, quando o mercado o avalia em R$700.000,00? Aqui não se trata de injustiça, mas de uma desatualização de cadastro, até porque, essa anomalia, que abrange toda a cidade, não privilegia um segmento ou um indivíduo, mas permeia todo o município, já que a desatualização se deve a um problema causado pela falta de sistematização da valorização das propriedades do Município. 

Ações dirigidas 

 É possível, sim, que possa haver exemplos isolados de injustiça motivados por desvios para mais ou para menos em relação aos critérios gerais adotados na cidade. No entanto, erros dessa natureza somente serão corrigidos por meio de ações dirigidas.

Critérios injustos 

 Por outro lado, como imaginar que se consiga a justiça tributária por meio da atual sistemática de tributação imobiliária, se ela traz, em seu bojo, critérios injustos ao ignorar fatores desvalorizantes da propriedade, com a idade da edificação e a topografia do terreno?

Disfarce para aumento 

 Fica claro, sabendo-se  de tudo isso, que a bandeira da justiça tributária que se levanta é mero disfarce para o aumento da arrecadação. Depois, é oportuno questionar o que se deve entender por valor venal de uma propriedade para efeitos da tributação imobiliária. É o valor pelo qual, em condições normais, o mercado aceita comprar ou vender uma propriedade? Por condições normais pode-se entender a ausência de condicionantes extraordinários que poderiam pressionar comprador ou vendedor a aceitar um valor proposto.

Qual será a alíquota? 

 Estabelecido o valor venal adequado a uma propriedade, restaria saber qual alíquota seria aplicada a cada segmento de imóvel de forma que se preserve o conceito de justiça tributária na determinação do valor do imposto. 

Perigo da sazonalidade 

 Por outro lado, é sensato imaginar que um proprietário deva arcar com maiores impostos pelo simples fato de ter havido uma elevação momentânea do valor dos imóveis, sendo que a cotação poderá não se sustentar ao longo do tempo? O orçamento da cidade deve variar de acordo com a flutuação das cotações do mercado imobiliário, ou tem que expressar uma equação composta pelas necessidades da cidade e pela capacidade contributiva dos munícipes?

Além da justiça social 

 Mas qual deve ser o objetivo da legislação tributária de uma cidade (ou de qualquer entidade pública) imagino que não deva ser apenas a justiça social. Há outros fatores que precisam ser considerados na elaboração de uma política tributária que, além de ter que considerar o perfil da unidade geográfica, pode ter como meta o estímulo à atividade econômica.

Paridade complexa 

 Além disso, se estabelecer um valor venal compatível com o valor de mercado é condição de justiça, como manter essa paridade ao longo dos anos, para os administradores públicos não cometerem injustiça com os contribuintes? Digamos que temporariamente seria aceito um pouco de injustiça?

Legislação remendada 

 É preciso também considerar que a atual legislação tributária relativa aos imóveis é um remendo que foi sendo ajustado ao longo dos anos para atender a necessidades momentâneas da cidade e hoje se constitui de parâmetros de baixo grau de coesão, pois misturam conceitos distintos. De um lado, temos o valor venal do terreno que tenta se aproximar do valor do mercado, já do outro há o valor venal da construção que mescla conceitos de custo com viés social, pois procura onerar mais a atividade econômica e menos as edificações residenciais.

Simplicidade demais 

 Diante desse cenário, vale repetir que, se o prefeito deseja mesmo revolucionar ou pelo menos inovar no que tange à legislação tributária, não conseguirá alcançar esse objetivo se imaginar que irá solucionar o atual impasse apenas perguntando para o munícipe quanto ele acha que vale a sua propriedade.

ITBI regulador 

 Por fim, até agora só se falou do IPTU, quando, na verdade, existe um outro tributo que está a merecer também toda a atenção. O ITBI, imposto que é devido sempre que há uma transação imobiliária, é fator importante não só do ponto de vista da arrecadação municipal, como também, sendo insumo de custo de uma transação imobiliária, tem o poder de influir positiva ou negativamente no nível de atividade do mercado imobiliário.

O que mudou

 Examinando o texto dessa lei, pode-se concluir que a PGV estabelecida pela lei 9968 de 13 de julho de 2017, ainda está em vigor. Assim, junto com a PGV, estão ainda em vigor todos os seus parâmetros (valor unitário -metro quadrado- venal dos terrenos, valor unitário de construção e alíquotas). O que mudou foi o cálculo do imposto que, embora aplicado sobre a nova PGV, terá como limitador o valor do imposto de 2017 acrescido da variação do FMP.  

ITBI amarrado 

 Podemos entender que, para outros efeitos, por exemplo o cálculo do ITBI, valem os valores venais definidos pela lei 9968 de 13 de julho de 2017. Quanto a esses parâmetros da PGV, eventuais distorções que possam existir serão examinadas pela comissão criada para essa finalidade.  Pelo texto da nova lei, o que será objeto de análise da citada comissão será o valor venal dos imóveis (do terreno só ou também das construções?), enquanto que as alíquotas ficariam fora desse exame. 

Oportunidade de ouro 

 Claro que não se pode ignorar que, ao menos para este ano, a decisão do prefeito superou as expectativas quanto ao resultado das reivindicações que se faziam. Por outro lado, é preciso ficar atento para que não se perca essa oportunidade aberta no sentido de serem introduzidos conceitos inovadores na tributação imobiliária. Caso contrário, no próximo ano teremos uma repetição desse terror em que se transformou a novela do IPTU.



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