Economia

Cuidado com pechinchas,
micos e nichos imobiliários

  DANIEL LIMA - 02/12/2019

Cuidado, leitores, agora que parece ter recomeçado o Festival Regional de Enganação Imobiliária, como a que vivemos durante um período propício à esculhambação geral e irrestrita da oferta e da demanda no começo da segunda década deste século e cujos resultados nos assaltam até hoje.

Há três modalidades que precisam ser distinguidas, verificadas, esquadrinhadas, metabolizadas e tudo o mais no mercado regional. Um mercado que não tem nada a ver com o mercado da Capital vizinha. Somos apenas 10% do que São Paulo produz e vende de imóveis.

Houve bandidos sociais que venderam a ideia marota de que seríamos 30%. Com a dependência das montadoras de veículos, nossa Doença Holandesa, é impossível tamanha participação consistente e de longo prazo. Uma vez ou outra na vida econômica, tudo bem. Tomar como regra a exceção é mau-caratismo empresarial.

Temos micos, nichos e pechinchas à disposição. Quem trocar as bolas entra pelo cano. Como milhares entraram pelo cano na última temporada de especulação imobiliária. Não é preciso repetir que quem perde com tudo isso são os adquirentes. Quem ganha: os mercadores imobiliários e a mídia concentradora de investimentos em publicidade.

Proximidade tóxica

Aliás, existe uma linha muito tênue entre investimentos publicitários no mercado imobiliário e a linha editorial da maioria dos jornais e revistas em petição de miséria nestes tempos de digitalização ensandecida da informação e do conhecimento.

Cada vez mais os veículos tradicionais dependem de dinheiro que escasseia. E o mercado imobiliário é um mar de oportunidades para refluir déficits corporativos que parecem eternos.

Mas vamos diretamente ao que interessa, ou seja, às tipologias contidas nos verbetes que estão na manchetíssima de hoje: micos, nichos e pechinchas. Sem penetrar em detalhes técnicos que se tornariam cansativos e levariam os leitores à dispersão, vamos diretamente ao ponto. 

 Micos em profusão

O Grande ABC está recheadíssimo de micos imobiliários residenciais e comerciais. Houve avalanche de unidades colocadas nas praças locais durante o período em que o Brasil de uma nova classe média não passava de bravata político-partidário do governo federal de plantão.

Particularmente no Grande ABC, foi-se na onda de crescimento artificializado da indústria em geral, e das montadoras de veículos em particular. Todo mundo sabe o final do filme de manipulação. Perdemos 48 mil empregos industriais com carteira assinada nos últimos anos. Uma catástrofe.

Milhares de adquirentes de imóveis abriram o bico e foram parcialmente salvos pelas regras dos distratos, instrumento legal que impedia o que o estertor da presidência de Michel Temer assegurou aos construtores e incorporadores: cláusulas leoninas que, a partir deste ano, vão levar os inadimplentes à loucura.

Faltam números que sintetizem o caos imobiliários do Grande ABC nos últimos anos. Há milhares de apartamentos e salas comerciais à venda. São empreendimentos que levaram muitos investidores do setor à derrocada.

Quem tem a cara de pau de dizer que não conhece alguém que tenha perdido dinheiro com imóveis deveria retirar a própria imagem mais que privilegiada do espelho e olhar o entorno. Apresento pessoalmente um monte de empreendedores de pequeno e médio porte que dançaram feio. Todos acreditaram na nova classe média petista. Compradores, então, amargam a queda do valor dos imóveis. Uma situação que conflita com o aumento ou a reposição inflacionária do IPTU.

Esses micos imobiliários estão aí em profusão. Aviltam o mercado de compra, venda e de locação. Há canibalização inquietante. Inquilinos trocam antigos endereços por novos endereços oferecidos a preços aviltantes.

A ordem geral é livrar-se dos estorvos imobiliários recentemente construídos. No entorno de minha residência, no Jardim do Mar, em São Bernardo, há exemplos em massa e concreto convidativos à depressão. Imóveis feitos sob medida para um grupo restrito de compradores ou locatários estão às moscas há tanto tempo que é impossível diagnosticar o quadro como excepcional. Tornou-se estrutural.

Os micos imobiliários abundam no Grande ABC. Não faltam bairros a exibir cadáveres imobiliários. Aliás, não há bairros a escamotear cadáveres imobiliários.

 Pechinchas especiais

É claro que não só apenas apartamentos e salas comerciais colocados à disposição de compradores e investidores nos últimos anos de chumbo da economia brasileira e de inferno da economia regional se tornaram micos como também, em consequências, pechinchas.

Há imóveis de alto e de médio padrão cujos anúncios de venda não contemplam o que se dá quando se encontram pessoalmente os interessados. Os preços desabaram em mais de 50% ante os especulativos bons tempos. Com uma conversinha aqui, outra ali, chega-se a proposta inacreditável.

Entretanto, essas pechinchas ainda não são generalizadas e longe estão de ganharem publicidade efetiva. As ofertas representam uma parcela menor do conjunto de proprietários desesperados por desfazerem-se de imóveis, quer para monetização providencial quer para rebaixamento inescapável da qualidade de vida residencial ou comercial.

Não se pode esquecer nessa equação toda o que publicamos ainda na semana passada, com dados retirados do Tesouro Nacional e metabolizados pela Consultoria IPC: a região perdeu números assustadores de famílias de classe rica e ganhou novas levas de famílias de pobres e miseráveis neste século.

 Nichos microscópicos

Completando o trio tipológico do mercado imobiliário do Grande ABC, eis que temos um microscópico de brilho em forma de nichos. Não é uma tarefa fácil identificar preço, qualidade, localização, infraestrutura e valorização futura. Principalmente valorização futura. O quadro insistentemente destrutivo de uma economia regional a nocaute e cada vez mais rumo à conversão de sucateamento é um grande entrave.

O maior problema dos eventuais adquirentes de apartamentos e salas comerciais seria acreditar que os nichos são vastos e disponíveis num estalar de dedos. Nada disso. Quem não quer se lascar em ver o rico dinheirinho virando pó com o passar dos tempos deve reunir o máximo de informações.

Comprar gato por lebre é uma operação reincidente no mercado imobiliário sempre protegido pela mídia. Fugir do proselitismo dos jornais, principalmente, é um dos mandamentos sagrados para quem não quer naufragar nas águas da especulação.

Já escrevi sobre o assunto, mas não custa repetir, porque isso faz bem para a cidadania responsável: o mercado imobiliário se assemelha muito ao futebol em tratamento da mídia.

Quero dizer com isso que nos dois casos existem leis não escritas porque desnecessárias, já que o mercantilismo dita as regras que transformam as duas atividades em operações ilusionistas espetaculares.

Há todo um cuidado no futebol da televisão e do mercado imobiliário em todas as mídias de tratá-los com deferência de valorização a qualquer custo. Os times brasileiros não estão endividadíssimos à toa e os bancos comerciais não viraram por acaso as maiores imobiliárias do País pós-surgimento da falsa classe média. Nos dois casos sobra irresponsabilidade no tratamento jornalístico.

Verdades inconvenientes

Na edição de dois de outubro de 2012 fiz extensa análise sobre o mercado imobiliário no Grande ABC. Mais uma, para ser mais preciso. Foram inúmeros textos ao longo desses anos. Todos com a marca de interesse público.

Paguei caro por isso: um manipulador ostensivo de estatísticas, o então presidente do Clube dos Construtores, Milton Bigucci, procurou de todas as formas me jogar no calabouço da prisão, contando para tanto com o suporte de membros do Sistema Judiciário. Tudo porque revelei verdades inconvenientes. Que continuarei a revelar. Custe o que custar.

Leiam, portanto, alguns trechos daquela análise (“Nichos e micos tomam conta do mercado imobiliário”) que já completou sete anos. Não vivo de premonições. A Economia tarda, mas não falha:

Cantando a caçapa 

 Há nichos e micos no mercado imobiliário da Província do Grande ABC. Quem tem interesse em propagar apenas boas notícias, como se viu na edição de ontem no Diário do Grande ABC, limita-se aos nichos de imóveis de preços populares, na faixa de Minha Casa Minha Vida e um pouco acima disso. Os micos estão espalhados pelo território regional. São apartamentos em fase de construção, muitos dos quais com sérios problemas de cronologia de entrega, e também já prontos, mas à espera de compradores. Diferentemente do que diz Milton Bigucci, presidente eterno da Associação dos Construtores, não são apenas alguns imóveis. São milhares de imóveis. Há incompatibilidade crônica entre os valores solicitados e os valores disponíveis, mesmo a perder de vista ante a generosidade do governo federal de lubrificar o PIB entupindo a população de financiamento.  

Cantando a caçapa 

 Especialistas no ramo, gente que está no mercado imobiliário há muito tempo e que não tem compromisso com a penumbra, com a opacidade, com meias verdades, asseguram que apartamentos novos já construídos e em fase de construção ou lançados e ainda nos planos de construção que fogem completamente do perfil do consumidor médio da região compõem um estoque que só será diluído em uma década. Repito: há micos no mercado imobiliário da Província do Grande ABC que vão demorar 10 anos para desova e que, por isso mesmo, ameaçam contaminar os bons produtos, de valores ajustados à realidade econômica regional. Eventuais queimas de estoques são o caminho da perdição da rentabilidade geral e irrestrita. É o real sobrepondo-se ao artificial. 

Cantando a caçapa

 (...). É claro que não somos um território qualquer. Nossa economia está acima da média nacional (embora já tenha estado muito, mas muito acima da média nacional), mas estamos a léguas de distância da capacidade consumidora da Capital vizinha. Nossa classe média tradicional, classe média de verdade, não essa classe média de trabalhadores que inventaram para lustrar o ego dos triunfalistas, caiu em depressão desde que a abertura econômica no início dos anos 1990 fragilizou nossas raízes de mobilidade social. Todas ou quase todas as construtoras e incorporadoras que vieram para a Província do Grande ABC certas de que descobriram a fórmula mais simples de sucesso quebraram a cara ou estão se retirando aos poucos para não sofrerem mais dissabores. Muitas já abandonaram o mercado regional em silêncio, depois da algazarra dos desembarques. Desistiram de muitos empreendimentos. Fazem das tripas coração para se livrarem dos estoques. Exemplos são fartos. Nas imediações do Paço Municipal de São Bernardo, para citar apenas um caso, um megacaso, aquelas torres erguidas e outras em construção estão a ver navios. 

Cantando a caçapa 

 A oferta foi exageradíssima em relação ao potencial de demanda. Os preços salgados demais capturaram apenas uma leva de afobados investidores e interessados em ter negócios ou moradia ali. Tombos já foram anunciados nos valores. Caíram pelo menos 30% em relação às festas de lançamentos que contaram inclusive com cantores populares em ações marketing que levaram ao campo imobiliário a impulsividade de compras típica dos shoppings -- como se fossem a mesma coisa. Mas não tem jeito. Dinheiro curto em região de metalúrgicos de classe média baixa não é dinheiro suficiente para sustentar escritórios comerciais e apartamentos que se rivalizam em preços com bairros mais bem apetrechados da Capital. Em situação de empate no placar de preço, ou mesmo de inferioridade, prefere-se ainda morar na cidade de São Paulo quando se tem o dia a dia mais intenso naquele território. Morar na Província e trabalhar na Capital é o pior dos traumas metropolitanos. Mas como deixar de trabalhar na Capital se, principalmente o emprego de maior valor agregado em serviços e em comércio está lá? 

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