O Grande ABC está temporariamente saturado para shoppings centers. Palavra de um especialista no assunto — Henrique Falzoni, presidente da Abrasce, Associação Brasileira de Shoppings Centers e diretor da Emplanta Engenharia, empresa que, depois de consolidar-se em edifícios comerciais e residenciais, sedimentou prestígio também no setor de shopping. O Metrópole em São Bernardo é um dos empreendimentos da Emplanta. A empresa participou da reformulação do Center Shop, que apresentava baixa rentabilidade, transformando-o num dos meganegócios do Grande ABC, com 190 lojas, três cinemas, praça de alimentação, dois restaurantes, parque de diversões e duas âncoras.
Henrique Falzoni afirma que o modesto crescimento do PIB nos últimos anos e a instalação de três grandes centros planejados de compras nos últimos 12 meses (o Metrópole ampliado, o Shopping ABC com muito mais lojas e o recém-inaugurado ABC Plaza) alçaram ao limite a oferta de lojas de shopping na região, que também conta com empreendimentos menores no setor.
A Emplanta introduziu-se no planejamento, construção e administração de shoppings centers em 1992 com o Shopping Center Penha, com 68 mil metros quadrados de área construída e 219 lojas. Em seguida, em 1993, inaugurou o Franca Shopping, em Franca, Interior de São Paulo, com 29 mil metros quadrados de área construída e 110 lojas. Depois do Metrópole veio o Shopping de Brasília, com 220 lojas, e está em fase de construção o Shopping Santa Bárbara do Oeste-Americana, com 120 lojas e 25 mil metros quadrados de área.
O presidente da Abrasce faz pregação pela abertura do comércio aos domingos. Diz que as administradoras de shoppings, como a Emplanta, já pagam o preço da não abertura, porque enquanto durante todo o ano as lojas permanecem fechadas, as áreas de fast-food, de lazer e de entretenimento estão liberadas à clientela, o que acaba por representar custos fixos com manutenção, segurança e energia elétrica, entre outros. Falzoni alerta que o funcionamento dos shoppings em datas especiais não resolve o problema. É preciso ter continuidade, tornar a abertura permanente e não compulsória.
Especialistas detectam que o mercado de shopping center está saturado nas grandes Capitais. Isso é de fato realidade? Até que ponto o Grande ABC pode estar diretamente envolvido nessa constatação?
Henrique Falzoni – Se o mercado não estiver completamente saturado nas grandes Capitais, está chegando à saturação. Acredito que existam duas saídas. Primeiro, o crescimento populacional. Segundo, o crescimento da economia como um todo. Nos últimos anos praticamente não houve expansão do PIB (Produto Interno Bruto). Esse negócio de crescer 2%, 3%, como tem ocorrido, é muito pouco. Precisamos atingir média de 6%, 7% ao ano para que a economia possa se desenvolver mais. Por causa disso, entendo que as grandes Capitais estão saturadas no volume de shoppings.
O Grande ABC era um mercado muito grande e virgem, até que foram planejados dois, três empreendimentos de porte. Com a estagnação da economia, também a região está vivendo processo de saturação. Estão aqui o Metrópole, o Mappin ABC (ABC Shopping) e mais recentemente o ABC Plaza Shopping. Por enquanto, não há mais mercado nessa área, levando-se em conta que esses três que estão aí, e outros menores, já dão conta da população.
Aliás, se verificarmos quem está sofrendo com isso, concluiremos que são os shoppings menores, que vivem dias difíceis. Se a economia der uma retomada nos próximos anos, os shoppings menores voltarão a ter fôlego e luz própria. Como os shoppings menores não têm nem o tamanho nem a complexidade do mix dos grandes, recomendaria a seus administradores que procurem adequar os empreendimentos ao conceito de shopping de vizinhança. Ou seja: eles devem trabalhar mais para atender a consumidores mais próximos. Diria, em resumo, que os três grandes empreendimentos tomaram praticamente o mercado do Grande ABC. E não recomendaria que um quarto empreendimento viesse para cá.
A tendência registrada nos Estados Unidos de os shoppings deixarem de ser apenas centros de consumo para se transformarem em complexo de entretenimento e lazer também chegará ao Brasil de forma significativa, como muitos apregoam? A origem disso seria mesmo o rebaixamento da rentabilidade do negócio?
Falzoni – O Brasil tem demonstrado, até mais que os Estados Unidos, que os shoppings se transformaram em centros de lazer e entretenimento. E até mesmo de serviços. Aliás, acho que aqui isso se dá muito mais do que lá. Os Estados Unidos têm até alguns segmentos diferentes desses, não exatamente esses de forma preponderante. Dizer que essa diversificação se deve a suposto rebaixamento do negócio não é correto. O fato de se colocar cinema, boliche, serviços, entre outros, não quer dizer que a administração dos shoppings está buscando alternativa contra a queda da rentabilidade. O que determina a rentabilidade do negócio é, entre outras opções complementares, a localização. É como o mercado imobiliário. Não é porque se opta por um dormitório, por dois ou por três que se está rebaixando a rentabilidade.
Quais as diferenças mais significativas que o Shopping Metrópole de São Bernardo apresenta em relação aos demais shoppings administrados pela Emplanta?
Falzoni – Temos de fazer shopping de acordo com a população que pretendemos servir. Temos um shopping no centro de Brasília cujas características são diferentes das de São Bernardo. Uma das diferenças é que tem quatro, cinco restaurantes, porque atende a uma região enorme e o hábito de comer nesse tipo de estabelecimento é muito maior do que o de alimentação em fast-food, como ocorre aqui. A característica do Metrópole é de lazer, embora ainda não tenha no nível que desejamos, além de fast-food muito mais numeroso que as opções de restaurantes. São apenas dois restaurantes, contra quase 20 áreas de fast-food. Infelizmente só tem três cinemas, porque poderia ter mais. E tem muita área de fashion, de moda, que estava faltando em São Bernardo. Resolvemos levar São Paulo para o Metrópole. É claro que cabe mais lazer, mais entretenimento. Mas obedecemos à prioridade de fechar os buracos que existiam em termos de atendimento aos consumidores. Tivemos que deixar essa implementação para uma nova etapa.
E quando vai ser essa nova etapa?
Falzoni – Primeiro, acho que temos que vencer. O Metrópole já tinha 16 anos de atividades, com outra denominação, quando o adquirimos e realizamos grandes reformas. Trocamos, com isso, metade das lojas, adaptando o mix às necessidades dos consumidores. Agora temos que pensar na maturação do negócio para implementar nova ampliação. Mas torço para que sejam no máximo dois anos.
O Shopping de São Bernardo é muito parecido com o da Penha, em São Paulo, bem no centro do bairro. Diria que basicamente os dois shoppings são parecidos. A maior diferença está no grau social do mix das lojas. O Shopping Penha tem mais lojas populares que o Metrópole, por exemplo. São lojas de grifes baratas, diria. O morador de São Bernardo é mais consumista que o pessoal da Penha. Por isso, o mix de produtos foi direcionado a incorporar lojas de produtos mais sofisticados, que se encontravam só em São Paulo, nos shoppings mais conhecidos, casos do Ibirapuera e do Morumbi. É óbvio que os dois são maiores que o Metrópole, mas é o começo no sentido de levar o estilo São Paulo a São Bernardo.
Qual sua posição a respeito da abertura do comércio aos domingos?
Falzoni – Acho vital abrir os shoppings aos domingos. É uma vergonha o fato de a Grande São Paulo ser o carro-chefe da economia brasileira e ainda se colocar como polêmica a abertura do comércio aos domingos. Nas grandes Capitais do mundo civilizado você tem o comércio funcionando nesses dias. São casos de Londres, Nova Iorque e Paris, entre outras. E não é nada imposto, compulsório. Abre quem quer. Esse negócio de abrir de forma intermitente, um, dois ou três domingos, é um fracasso. Esse negócio de ficar avisando que vai abrir domingo é um remendo, porque o consumidor se programa para o fim de semana com antecedência. Nas grandes Capitais, em que o trânsito é um inferno, em que não se consegue movimentar a mais de dois quilômetros por hora, a opção da compra aos domingos alivia toda essa situação. Na Grande São Paulo não seria diferente.
Os tempos mudaram. Trabalhamos bem mais que nossos pais e nossos avós. Me lembro que meu pai, que morava no Morumbi, ia trabalhar numa fábrica do Ipiranga e voltava para almoçar em casa. O trânsito, é claro, longe estava desse inferno de hoje. Não temos mais tempo para nada. Inventamos coisas para facilitar nossa vida e acabamos trabalhando mais. Faxes, telefones celulares e computador, que teoricamente facilitariam a vida, acabaram por nos desgastar mais. Estamos num mundo globalizado. Todos precisam de informação sobre os acontecimentos. Caso, por exemplo, do terremoto nas Bolsas asiáticas. Quantas pessoas poderiam utilizar o domingo para fazer o que não conseguem durante a semana? A abertura do comércio aos domingos tem de ser permanente, para criar o hábito das compras. O inferno de comprar aos sábados decorre justamente dessa ausência de alternativa do domingo. Muitas pessoas deixam de ir aos sábados também porque sabem que é um inferno. A abertura aos domingos dividiria o peso crítico do sábado em dois dias, com enormes possibilidades de motivar mais consumidores.
Parte significativa de lojistas do Grande ABC considera a abertura aos domingos interessante apenas às administradoras de shoppings centers.
Falzoni – No início do processo pode até ser verdade. Melhor dizendo: acho que nem no início isso é verdade. Só vamos ganhar dinheiro à medida que os lojistas faturarem mais. O fato de abrir aos domingos não vai fazer com que os administradores e empreendedores ganhem mais dinheiro. Vamos ganhar mais dinheiro conforme os lojistas faturem mais. Depois de um ano, quando o hábito de abrir aos domingos estiver arraigado nos consumidores, os lojistas vão vender mais e, consequentemente, também faturaremos mais. Tem outra coisa importante: os shoppings já funcionam aos domingos. Se você imaginar que o fast-food já abre, que abrem farmácia e uma série de outras coisas, chega-se à conclusão de que já se tem o ônus da abertura. Estão ligadas todas as luzes, o ar condicionado, lá estão os seguranças. Conclusão: já temos custos que poderiam ser racionalizados com o funcionamento completo do empreendimento.
Recentemente, o presidente da Abrashop e Alshop (Associações Brasileira e Paulista de Lojistas de Shopping Center), Nabil Sahyon, disse que acabou a febre por empreender no setor. Textualmente ele afirmou que no passado havia filas de lojistas querendo entrar nesses centros de compras, mas agora, como há mais empreendimentos, essa realidade mudou. Disse que os valores cobrados pelas administradoras estão provocando esvaziamento nos shoppings, onde o nível de ociosidade seria de 15%. Essa é de fato a situação?
Falzoni – A Grande São Paulo tem hoje 25 shoppings, contra alguns poucos há 20 anos. Fomos acordando aos poucos para o negócio. Não tínhamos shoppings nos bairros. O pessoal de Santana comprava na rua. Poucos iam ao Morumbi e ao Iguatemi. Aí surgiu o Center Norte, que esvaziou um pouco o comércio de rua daquela região. E assim foi indo. Se a febre à qual o Nabil está se referindo foi essa troca do comércio de rua desorganizado pelos centros de compras organizados, ele está certo. Tivemos também nesses últimos anos a expansão de redes varejistas em direção aos shoppings, caso, por exemplo, das Lojas Marisa.
Quanto à vacância de 15%, não é verdade. Um ou outro empreendimento em dificuldade apresenta número elevado de lojas vazias. Mas quem for ao Penha não encontrará nada de loja vazia. Zero mesmo. No Metrópole, zero também. Tem apenas uma loja de serviço, na área externa, vazia. Lá dentro, zero. Shopping Iguatemi, zero também. No Shopping Morumbi deve haver uma ou duas lojas. Num shopping de 300 lojas com cinco ou seis vazias, a ociosidade é baixíssima. Se chegasse realmente a 15%, seria uma catástrofe no setor. Seria ruim para o lojista e para o empreendedor, que teriam que pagar o condomínio de lojas vagas. Agora, o fato é que estamos passando por fase recessiva. Seja shopping, loja de rua ou revendedor de automóvel. Só não podemos generalizar, porque não concordo.
Como se explica a convivência entre o comércio de rua e milhares de shoppings nos Estados Unidos e o conteúdo excludente entre shoppings e comércio de rua no Brasil? Traduzindo: por que no Brasil, quando se fala em crescimento da participação dos shoppings no comércio varejista, a correlação é automática com o enfraquecimento do comércio de rua? Quais as diferenças culturais e estruturais nesses países que afetam diretamente o varejo convencional e o de centros de compras?
Falzoni – Nos Estados Unidos, os shoppings mordem 54% do comércio varejista. Se lá tem 40 mil shoppings que representam esse total de vendas, no Brasil os filiados da Abrasce são 140 unidades que representam 17% do comércio varejista. Isto quer dizer que ainda temos muito a crescer. Há condições de ocupar espaços que hoje são do comércio de rua.
O desaparecimento puro e simples do comércio de rua é muito difícil. Diria que sempre conviveremos com o varejo de rua. Há semelhança entre varejo de rua e alguns shoppings cujos empreendedores venderam os espaços para os lojistas. Esse tipo de empreendimento é contraproducente porque elimina o que chamaria de a figura do maestro, capaz de ordenar os interesses de todos. Os lojistas acabam desmotivados e os eventuais problemas de determinados empreendedores, que acabam por afetar o conjunto do shopping, não são tratados da mesma forma quando há um administrador que concentra o poder de fogo do empreendimento.
Lojistas proprietários de lojas não têm o mesmo interesse de aglutinação dos shoppings de não-proprietários. Agem como se fossem lojas de ruas. Se dentro de minha área de fast-food tem 15 lojas e uma está indo mal, ou não está atendendo direito, minha primeira preocupação é ir até o proprietário e procurar saber o que está acontecendo. Ou a gente melhora ou vou buscar outro lojista que compre o ponto dele. Na rua isso é impossível. Se o proprietário vai mal, ele vai mal indefinidamente, até passar o ponto, vender. Não se tem preocupação maior com o restante dos negócios.
Basicamente a diferença entre shopping de administração centralizada e comércio de rua é que não são organizados. Não têm um mix decente. Há sobreposição de produtos em oferta. Os shoppings de donos no Brasil são minoria e vão mal das pernas porque, de repente, vendem todas as lojas e descobrem que têm 10 joalherias. Aí, não tem saída. Vão todos os 10 mal. Não é que apenas um vai mal. É exatamente o que acontece nas ruas. Mas isso não quer dizer que as ruas não vão resistir. Temos exemplos de recuperação de ruas como Oscar Freire, que não era nada e hoje é área muito chique de São Paulo. Tem também o Brás, que, mesmo com todos os problemas, é região vivíssima no comércio de São Paulo.
O Grande ABC é considerado o terceiro potencial de consumo nacional do País, atrás apenas da Capital e da cidade do Rio de Janeiro. O senhor acredita que, por força da descoberta tardia do setor de comércio mais estruturado, no caso os shoppings e os grandes supermercados, esse mesmo potencial está ainda subaproveitado? Isto é: ainda temos muito combustível para queimar ou, como disse anteriormente, estamos mesmo no limite?
Falzoni – Tem sim, mas vagarosamente, à medida que o comércio de rua sofrer mais perdas para os shoppings. Essa mudança vai se dar de forma gradual, por isso não comporta mais empreendimentos enquanto prevalecer a situação macroeconômica atual. Nos últimos 12 meses, com a ampliação do Metrópole, do ABC e a vinda do Plaza, tivemos praticamente três shoppings se instalando na região. É a medida certa para o momento.
Por que os shoppings mais importantes do Grande ABC não trabalham estrategicamente de forma conjunta para estimular novos fluxos de consumidores? Os muros concorrenciais são maiores que a busca da integração?
Falzoni – Temos ações conjuntas em São Paulo quando nos interessam e não temos quando não nos interessam. Acabamos de inaugurar os três shoppings na região. Não deu nem tempo para falar que estamos brigados, que somos concorrentes. Acho, sim, que podemos nos organizar para, por exemplo, fazer liquidações, inclusive com participação dos shoppings menores. E até mesmo com os shoppings de São Paulo. Tenho certeza de que essa parceria pode existir.
Quais seriam os mandamentos sagrados para quem pretende transformar investimento em shopping em bom negócio? O que a Emplanta coleciona de know-how de sustentação estratégica para manter-se em constante evolução econômica?
Falzoni – Acho que o principal é ouvir o público. Está enganado quem acha que os shoppings são todos iguais, que têm a mesma cara. Os shoppings são diferentes entre si. E todas as populações que usam esses espaços são diferentes entre si também. A Penha tem hábitos de consumo completamente diferentes da zona sul de São Paulo. É claro que existe muito em comum, sem dúvida, mas há também diferenças importantes.
Fazemos muita pesquisa qualitativa e posso dizer que conheço bem São Bernardo, não propriamente o Grande ABC. O sãobernardense tem orgulho de sua cidade. É uma cidade com projeção nacional porque é o berço do mercado automotivo. É uma cidade bonita, de PIB expressivo, e não tinha shopping do nível que merecia. Foi baseado nisso que refletimos e resolvemos partir para as obras de ampliação, inclusive colocando aquela fachada imponente, lojas de grifes consagradas em São Paulo. Colocamos ar condicionado central, estacionamento bonito. Fizemos meia centena de pesquisas qualitativas individuais justamente para conhecer o Município, descobrir os anseios da população. Descobrimos que em São Bernardo se cultiva o hábito de sair em família. Pai, mãe, filho, avós, todo mundo. Na Faria Lima, em São Paulo, não tem nada disso. A Faria Lima atende a uma zona residencial durante a noite, mas de dia o fluxo é basicamente de pessoas que trabalham naquela região.
Até o tipo de piso que se utiliza num shopping pode ajudar a determinar os resultados de venda. Se colocar granito e empetecar o shopping de tal maneira, é certo que essa ostentação vai acabar por afugentar o público. Não adianta projetar o shopping de acordo com aquilo que se acha que deve ser. É preciso ouvir quem vai frequentá-lo.
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02/12/2025 CARLOS FERREIRA E O PODER EXECUTIVO