O Legislativo vai confirmar a humanização do mercado imobiliário em São Bernardo? Novos tempos virão se depender da projeção de Alfredo Buso, secretário de Planejamento Urbano e Ação Regional. A Administração Luiz Marinho encaminhou projeto de Lei do Plano Diretor que pretende conciliar dois pontos apenas aparentemente antagônicos: a preservação de interesses sociais e a valorização de objetivos econômicos.
Nada mais providencial para que futuras gerações não paguem com mais juros de teimosia e mais correção monetária de descuido o preço da insanidade que vem do passado e chega ao presente. Uma insanidade que tem dimensões adicionais claras com a previsão de impacto diário de 50 mil pessoas e 20 mil veículos em horário de pico nas imediações do Paço Municipal.
Como encontrar outra saída senão o caos ante tantas torres residenciais e comerciais quase integralmente prontas para forrar de veículos um sistema viário que mal saiu da barra da saia das modestas demandas da metade do século passado?
O secretário Alfredo Buso mediu rigorosamente cada frase nesta Entrevista Especial à revista digital CapitalSocial. Em nenhum momento utilizou expressões cáusticas sobre a realidade do mercado imobiliário de São Bernardo. Mas poderia. Dizer que o Plano Diretor pretende acabar com a farra do boi é o mínimo.
Grande parte dos espaços mais atrativos a investimentos imobiliários ficou sob o controle político de Milton Bigucci, há 22 anos comandante da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Incorporadoras do Grande ABC, entidade de nome pomposo mas de representatividade restrita a pequeno grupo de amigos do também presidente da MBigucci, anunciada a maior construtora da região.
O secretário municipal Alfredo Buso pode ter amenizado nas respostas, mas foi didático nas informações. São Bernardo passará por profundas mudanças no Plano Diretor. Nada menos que 2,188 milhões de metros quadrados serão reservados às chamadas ZEIS, Zonas Especiais de Interesse Social, contempladas com menos de um terço desse volume no Plano Diretor aprovado em 2006.
Que não se tome as ZEIS como símbolo de opção preferencial do prefeito petista Luiz Marinho pelo social, em detrimento do econômico, como está tentando fazer crer Milton Bigucci em declarações públicas e reservadas. As atividades empresariais também serão contempladas no novo Plano Diretor. Perto de sete milhões de metros quadrados estarão à disposição de investidores industriais, somando-se aos 17 milhões de metros quadrados já ocupados pelo setor. Sete milhões de metros quadrados não são pouca coisa — significam praticamente metade do território da vizinha São Caetano.
Insistindo durante toda a Entrevista Especial no tom discreto, o secretário Alfredo Buso foi enfático na resposta enviada por e-mail quando se tratou da verticalização pretendida pela presidência da Associação dos Construtores: “Vivemos a realidade de uma legislação em que o aproveitamento do solo é alto, o que exige aporte de infraestrutura por parte da municipalidade, sem contrapartida dos empreendedores. Precisamos de uma mudança na cultura urbanística local para que tenhamos uma cidade sustentável” — disse o secretário.
A tradução da frase pinçada da Entrevista Especial com Alfredo Buso é automática para quem conhece o mercado imobiliário de São Bernardo, área de manobra da maioria dos empreendimentos da MBigucci nos últimos anos: a farra do boi tem hora sim para acabar, porque a Prefeitura não socializará mais os custos sociais de infraestrutura gerados por ganhos privados.
Diplomaticamente, Alfredo Buso não confirma promessas de retaliações da presidência da Associação dos Construtores às limitações ao uso e ocupação do solo previstas no Plano Diretor, Mas há um ambiente de cautela na Administração Luiz Marinho. Quando as propostas irem à votação no Legislativo, é possível que haja pressões de vereadores seduzidos pelo seletivismo do lobby imobiliário. A quase totalidade dos empreendedores imobiliários da Província do Grande ABC não integra os quadros da entidade de Milton Bigucci. Tanto que já se cogitam movimentos de oposição ao dirigente.
Se observarmos apenas pela janela social, o que o Plano Diretor de São Bernardo guardaria de novidades ou mesmo de revolucionário quando traçamos uma linha do tempo?
Alfredo Buso – O projeto de lei do Plano Diretor que encaminhamos à Câmara Municipal busca fazer valer a função social da propriedade e uma cidade para todos, princípios previstos na Lei do Estatuto da Cidade. Na prática, a nossa proposta está prevendo:
(1) A criação de um grande número de ZEIS — Zonas Especiais de Interesse Social — delimitadas sobre terrenos vazios destinados à moradia social; são 2.188 milhões de metros quadrados, um quantitativo muito maior do que o definido pelo Plano Diretor de 2006, que reservou apenas 628 mil metros quadrados;
(2) A alteração da lógica do zoneamento, de forma que na Macrozona Urbana Consolidada (Bacia do Tamanduateí) se permitam usos diversificados, organizados por categoria de via, em função das incomodidades geradas;
(3) A definição de índices construtivos mais uniformes que os atuais, que evitam induzir a valorização das áreas com maior potencial construtivo, em detrimento daquelas com menores índices;
(4) A aplicação da outorga onerosa do direito de construir, isto é, uma contrapartida financeira dos empreendedores que quiserem construir mais do que o básico estabelecido em lei (por exemplo, os grandes edifícios verticais, que começam a se impor na paisagem, sobrecarregando a infraestrutura e onerando a todos). Os recursos obtidos serão destinados à melhoria da infraestrutura de nossa cidade.
E se observarmos apenas pela janela econômica?
Alfredo Buso – Desse ponto de vista, o que mais se destaca é a criação de zonas empresariais restritivas — áreas destinadas à indústria e usos correlatos e complementares. Hoje em São Bernardo temos aproximadamente 17 milhões de metros quadrados ocupados por indústrias. Estamos reservando mais sete milhões de metros quadrados para que novas indústrias possam se instalar no Município, preferencialmente junto à Rodovia dos Imigrantes e ao Rodoanel Sul.
Pode-se afirmar que o Plano Diretor reserva equilíbrio entre as demandas sociais e os limites econômicos que devem permear as relações urbanísticas?
Alfredo Buso – Certamente que sim. Além dos princípios já comentados (função social da cidade e da propriedade), o princípio do desenvolvimento sustentável também orienta o Plano Diretor.
O senhor entende que a Província do Grande ABC recebe muito pouco de compensação financeira por ceder espaços nobres, equivalentes a mais da metade de seu território, à Represa Billings? O governo do Estado não deveria reservar muito mais recursos orçamentários, legais, de distribuição de ICMS, a uma região tão restritivamente atingida pela legislação e, por desídia histórica, entregue à ocupação irregular?
Alfredo Buso – Entendo que a normativa que o Estado de São Paulo utiliza para o repasse do ICMS Ecológico precisa ser reformulada para atribuir mais peso aos fatores Estação Ecológica e Áreas de Proteção Ambiental. A destinação de 0,5% de ICMS em função de espaços territoriais especialmente protegidos existentes no Município é ainda pouco. Para se ter uma idéia, ao Município de São Bernardo foi repassado a esse título apenas R$ 1,1 milhão em 2010. A Represa Billings deve ser entendida como patrimônio ambiental e manancial que abastece uma grande parte da região metropolitana.
Se lhe coubesse desenhar a São Bernardo urbanística dos próximos 20 anos, tomando-se o pulso das medidas que se estão definindo, o que encontraríamos em relação ao que temos hoje? No que estaríamos melhores?
Alfredo Buso – A Administração do nosso prefeito Marinho tem trabalhado exaustivamente para realizar as transformações estruturais necessárias para atingir novo patamar de qualidade de vida no Município para as novas gerações. Com as ações que estão sendo desencadeadas em todas as áreas de políticas públicas, teremos sem dúvida um ordenamento territorial mais equilibrado, levando em conta as características do ambiente natural e as necessidades humanas.
Uma cidade mais inclusiva, que assegura o direito universal à moradia e aos serviços urbanos; uma cidade mais bonita, com centros urbanos revitalizados; uma cidade que compatibiliza potencial construtivo e infraestrutura, sem retenção especulativa de imóvel urbano e com justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização.
O que fazer diante da situação que está posta, de uma recarga diária de 50 mil pessoas e 20 mil veículos no entorno do Paço Municipal de São Bernardo, uma área que não passaria de 500 metros de diâmetro? Como um Administrador Público autoriza tamanha barbaridade de impacto social e urbanístico?
Alfredo Buso – Os problemas vividos hoje em relação a essa situação posta são resultantes de um acúmulo de “não decisão” dos ex-governantes do Município, decorrentes também do crescimento urbano desordenado e da falta de investimento em infraestrutura urbana nas últimas décadas. Hoje, são necessários recursos vultosos para resolver definitivamente os problemas apontados.
Além das iniciativas que estamos realizando como, por exemplo, o Plano Diretor de Transporte que aplicará recursos do BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) e do Tesouro, da ordem de R$ 250 milhões, com a criação de 10 corredores exclusivo de ônibus, faremos também intervenções na drenagem do entorno do Paço Municipal e no viário local. Na revisão do Plano Diretor que estamos propondo estabeleceremos limites para os coeficientes de aproveitamento dos terrenos visando controlar a ocupação e densidade onde não existem condições técnicas favoráveis.
Quanto tempo o senhor consome hoje para chegar ao trabalho e, no final do dia, retornar à sua residência, e quanto imagina que consumirá depois da ocupação de prédios de apartamentos e escritórios nas imediações do Paço Municipal?
Alfredo Buso – O tempo que cada um utilizará é muito relativo e dependerá de qual modal estará fazendo uso. Mas, de qualquer forma, as imediações do Paço Municipal em determinados horários são um grande problema, situação que ocorre em grande parte das cidades com infraestrutura viária complexa e emblemática como a nossa. A solução envolve vultosos recursos, mas é um desafio que estamos enfrentando.
Há pelo menos uma dezena de espigões prontos para ocupação na vizinhança da Anchieta, algumas quadras acima da Avenida Kennedy. O senhor imagina o que acontecerá quando tudo aquilo tiver gente dentro, gente que também tem de sair para trabalhar, para estudar, para se divertir?
Alfredo Buso – Para atenuar os problemas que advirão, algumas medidas estão sendo implementadas no curto prazo como, por exemplo, a recuperação e implantação do Viaduto Moysés Cheid na altura do Km 22,5 da Anchieta, como também a duplicação de algumas vias, entre as quais a ligação da Avenida Robert Kennedy e o Anel Viário Metropolitano, o rebaixamento da Avenida Lions e Complexo Viário, a ligação da Rua Kara com a Avenida Senador Vergueiro.
O Plano Diretor que está sendo gestado em São Bernardo é filho único na Província do Grande ABC ou há convergência tática das demais Prefeituras no sentido de dar estruturalidade à contenção de exageros no uso e ocupação do solo?
Alfredo Buso – Por meio do Consórcio Intermunicipal estamos iniciando conversações com os demais municípios do ABC nesse sentido. O Grupo Técnico de Planejamento Urbano está organizando um seminário seguido de workshop que discutirá os efeitos dos planos diretores atuais, especialmente os resultados da aplicação dos instrumentos do Estatuto da Cidade que neste 2011 completa 10 anos. Os problemas urbanos de todos os municípios conurbados no ABC, na atualidade, não podem deixar de receber uma reflexão regional e assim, muitas soluções são de interesse comum desses municípios.
A Associação dos Construtores defende a verticalização das áreas mais cobiçadas do mercado imobiliário, inclusive com a quadruplicação dos índices de construção. Como o senhor observa essa pregação provavelmente inspirada numa leitura apressada do que se pratica em determinados endereços nobres do mundo ocidental e mesmo asiático?
Alfredo Buso – Devemos observar que a verticalização em si não é um mal. Deve ser vista em conjunto com os demais parâmetros que modulam a ocupação do solo. Em outras palavras, índice construtivo e verticalização não são sinônimos. Podemos ter um índice alto sem verticalização, o que se obtém com grandes taxas de ocupação do solo. Por outro lado, podemos ter edifícios altos sem consumo de índices elevados, como queria o urbanismo modernista. O que está em discussão nesse momento são os índices ou coeficientes de aproveitamento, isto é, o potencial construtivo dos imóveis urbanos. Vivemos a realidade de uma legislação em que o aproveitamento do solo é alto, o que exige aporte de infraestrutura por parte da municipalidade, sem contrapartida dos empreendedores. Precisamos de uma mudança na cultura urbanística local para que tenhamos uma cidade sustentável.
Temos informações de fontes seguras que dão conta de ameaça da Associação dos Construtores, que estaria disposta a espécie de boicote a investimentos em São Bernardo caso o Plano Diretor seja aprovado com mudanças conceituais previstas e que acabam com a farra do boi do uso e ocupação do solo. O senhor ouviu essas ameaças?
Alfredo Buso – Não ouvi nenhuma ameaça. A bem da verdade, todo o processo de elaboração da revisão do Plano Diretor contou com participação direta dos interessados nesse tema. Foram realizados vários encontros abertos para ouvir a sociedade civil, ambientalistas, acadêmicos, movimento popular, sindicalistas e empreendedores do comércio, serviços e da indústria, como também para debater a proposta do governo municipal. Nesse momento todos estão empenhados em pensar no que é bom para toda a nossa cidade e no futuro que almejamos.
As relações para ocupação e uso do solo, de maneira geral ou especificamente em São Bernardo, estão em franco desequilíbrio, com a sociedade mantendo distanciamento de questões que precisariam de massa crítica para impedir a gulodice dos empreendedores que só pensam em maximalizar os lucros?
Alfredo Buso – A revisão do Plano Diretor de São Bernardo vem sendo acompanhada pelo Conselho da Cidade e do Meio Ambiente, que conta com representantes de cinco segmentos sociais: movimentos populares, entidades empresariais, sindicatos de trabalhadores, entidades ambientalistas e entidades profissionais, acadêmicas e de pesquisa. Cada um desses segmentos enviou propostas relacionadas ao anteprojeto de lei divulgado e por último foram processados encontros para a negociação de pontos divergentes. Todos os segmentos têm contribuído. É natural que os empresários, em especial os do setor imobiliário e da construção civil, tenham maior domínio da técnica, mas o que estamos vendo é uma compreensão clara dos demais segmentos com relação à dinâmica urbana, inclusive os processos e interesses que a compõem.
A massa crítica de pressões dos empresários do setor imobiliário é uma das razões de as prefeituras, de maneira geral, cederam ao canto da sereia de investimentos que supostamente seriam benéficos a todos?
Alfredo Buso – É preciso que as administrações saibam dialogar com todos os segmentos sociais, inclusive promovendo o diálogo entre eles. As prefeituras não devem dar exclusividade ao debate com o setor imobiliário, minimizando assim a possibilidade de ficarem prisioneiras da lógica desse setor. Porém, todos sabem que os governos não são neutros, que as administrações são portadoras de um projeto político. Neste processo que construímos os interesses de todos os grupos foram desvelados, colocados à mesa e debatidos democraticamente.
O senhor entende que a realidade do sistema viário da Região Metropolitana de São Paulo impõe medidas conjugadas e que, portanto, tudo o que se fizer individualmente, por Município, terá a potencialidade de resultados muito aquém do conjunto que reúne 20 milhões de habitantes?
Alfredo Buso – Sem dúvida, nosso Município tem dado grande contribuição à articulação regional do ABC, através da participação no histórico Consórcio Intermunicipal. Há muito tempo estamos todos falando da necessidade de um sistema viário e de transporte público totalmente integrado com o Município de São Paulo. Inclusive com a utilização de vários modais de transporte, como o trem de alta velocidade, os VLTs, entre outros. Mas também é necessário implementar a tarifa integrada e o bilhete único para trazer benefícios diretos para quem mais utiliza o transporte público. É necessário mais do que nunca o governo do Estado oferecer recursos para atender as demandas de mobilidade da Região Metropolitana Sudeste do ABC. Nossa expectativa é que os projetos saiam do papel e sejam concretamente realizados.
Sinceramente, diante de tantos erros históricos que se acumulam e se sobrepõem, é possível reduzir a carga de improdutividades e de quebra da qualidade de vida na Região Metropolitana de São Paulo?
Alfredo Buso – Com certeza temos muito ainda que fazer, os desafios são enormes, mas é preciso determinação e políticas públicas de Estado com a junção de esforços de todas as esferas de governo (União, Estado e Município). E enxergar nos problemas as oportunidades de melhorar a qualidade de vida na Região Metropolitana de São Paulo.
Fosse o senhor ouvido pelos responsáveis pela obra do trecho sul do Rodoanel, que abrange o Grande ABC, teria feito algumas sugestões que pudessem, de alguma forma, aliviar o caos viário que se apresenta nos interiores dos municípios, de uma logística atrasadíssima em relação às demais econômicas e sociais?
Alfredo Buso – De fato o desenho do trecho sul do Rodoanel que abrange o ABC poderia ser precedido de maior compartilhamento com todos os municípios, principalmente, para antever eventuais problemas e estabelecer compromissos do Estado para mitigar os impactos negativos. A Prefeitura de São Bernardo, em de julho de 2009, enviou ofício ao Dersa sugerindo 23 medidas compensatórias e 13 medidas reparadoras necessárias ao Município, devido a problemas causados durante as obras do Rodoanel Mário Covas.
Os empresários do setor imobiliário da Capital reclamam que a legislação é bastante restritiva à verticalização de moradias e estabelecimentos comerciais. É possível acreditar nessa premissa quando o que se encontra nas ruas da Capital é a absoluta incompatibilidade entre espaços viários disponíveis e o fluxo de veículos?
Alfredo Buso – Como dissemos anteriormente, nem sempre a verticalização em si representa um mal. Deve ser vista em conjunto com os demais parâmetros que modulam a ocupação do solo. Em outras palavras, índice construtivo e verticalização não são sinônimos. Podemos ter um índice alto sem verticalização, o que se obtém com grandes taxas de ocupação do solo.
Por outro lado, podemos ter edifícios altos sem consumo de índices elevados, como queria o urbanismo modernista. O que está em discussão nesse momento são os índices ou coeficientes de aproveitamento, isto é, o potencial construtivo dos imóveis urbanos. Nossa legislação não faz restrição extrema à verticalização. Mas todos os empreendimentos de grande porte que implicar em impactos no sistema viário e, por conseguinte, inviabilizar a mobilidade e a acessibilidade das pessoas, passarão a ser analisados pela sua potencialidade de Pólo Gerador de Tráfego e, portanto, maiores responsabilidades e obrigações serão impostas a esses empreendedores.
Leiam também:
Rodoanel Sul vai marcar para sempre carreira de Morando
Total de 197 matérias | Página 1
10/05/2024 Todas as respostas de Carlos Ferreira