A promotora criminal do Gaeco (Grupo de Atuação Especial de Combate ao Crime Organizado) de São Bernardo, Mylene Comploier, foi enganada pelos empresários que arremataram irregularmente o terreno público que a MBigucci está anunciando com a marca de Marco Zero, entre a Avenida Kennedy e Avenida Senador Vergueiro. Os fraudadores do leilão da área pública zombaram da capacidade investigativa do MP ao prestarem informações que têm todas as características de estelionato informativo. O MP preferiu a versão rocambolesca dos fraudadores a esclarecimentos e provas de CapitalSocial.
O empresário Milton Bigucci e parceiros da Even Construtora e da Braido Construtora disseram ao MP que o Brasil já vivia crise no mercado imobiliário quando o leilão público daquele terreno foi realizado. A versão foi dada para justificar dois passes de puro ilusionismo. Primeiro, subestimar o valor de mercado do terreno, arrematado por R$ 14 milhões quando especialistas garantem que custaria o dobro. O valor venal, com defasagem de quase um ano e sempre muito abaixo do valor de mercado, estava em R$ 11,9 milhões. Segundo, o ambiente econômico no País explicaria a união de esforços financeiros para a formação de uma associação empresarial supostamente após o leilão.
Tanto num caso quanto no outro, as informações prestadas ao Ministério Público não passam de descarada mentira. A nulidade daquele leilão já poderia ter sido requerida tanto pela Prefeitura de São Bernardo como pelo Ministério Público porque o ritual legal foi completamente desvirtuado.
Acreditando na mentira
O Ministério Público Estadual de São Bernardo acreditou na versão mais que ensaiada da MBigucci, da Braido Construtora e da Even Construtora, empresas que arremataram irregularmente o bem público. Ao solicitar em janeiro último o arquivamento da denúncia de CapitalSocial, com o adendo de que poderá retomar as investigações assim que novos fatos surgirem, a promotora criminal Mylene Comploier escreveu a seguinte observação sobre o contexto econômico de julho de 2008, quando foi realizado o leilão, confiando tão e exclusivamente nas declarações de quem encetou a operação fraudulenta:
Ocorre que, pelos documentos carreados aos autos do presente persecutório, as empresas “Big Top 2”, “Even” e “Braido” uniram esforços em fase posterior à arrematação do imóvel, nos moldes de uma “joint ventura” tendo por escopo a consecução de um empreendimento imobiliário (...). Tal fato não é revestido de natureza delitiva eis que o ordenamento jurídico pátrio não veda a possibilidade de empresas associarem-se visando a determinado fim. Certo é que tal expediente afigura-se corriqueiro, sobretudo em épocas de instabilidade econômica, tal como aquela em que se deu a licitação em comento – meados de 2008, período em que se configurou crise no mercado imobiliário caracterizada por repercutir em diversas países (incluindo-se o Brasil), de modo a gerar instabilidade nos empreendimentos a longo prazo.
O equívoco da promotora criminal foi acreditar demais nos fraudadores do terreno público e desconsiderar sequencialmente as iniciativas de CapitalSocial. Nada mais estranho, porque desde o princípio da denúncia sobre a irregularidade, em outubro de 2011, CapitalSocial prontificou-se a prestar informações e provas ao Ministério Público. A conclusão da promotora criminal Mylene Comploier encaminhada ao Judiciário de São Bernardo foi no mínimo apressada ao não reunir o escopo de algo que poderia ser considerado investigatório de verdade. Prevaleceram depoimentos e defesas formais apenas dos interessados em manter a fraude a salvo de punições – no caso, representantes das empresas arrematantes e três das demais empresas que participaram do leilão encenado.
Mesmo se estivesse disposta a desconsiderar a iniciativa de CapitalSocial, bastaria leve pesquisa eletrônica para que a promotora criminal Mylene Comploier desqualificasse a justificada financeira dos representantes das três empresas que se associaram irregularmente no processo licitatório. CapitalSocial recorreu a arquivo de papel próprio e em alguns casos a consultas na Internet e coloca à disposição do Ministério Público todas as cópias que desejar.
Presidente da Associação dos Construtores do Grande ABC, Milton Bigucci é vítima de suas próprias declarações. Provavelmente ele acreditou, como os demais representantes das empresas, que não haveria contestação ao quadro econômico desenhado para fortalecer a tese mais que flácida de que o compartilhamento na aquisição daquele terreno teria relação com esfriamento do mercado imobiliário, que, segundo suas declarações, já vivia momentos delicados no Brasil. Eis uma parte da defesa escrita apresentada à promotora do Gaeco:
Em data posterior a realização do leilão, quando o imóvel já pertencia exclusivamente à Big Top 2, a Sociedade Empresarial Braido Comercial e Administradora, vencida no leilão, entrou em contato com a Big Top 2, manifestando o interesse em participar da empresa vencedora do leilão, tendo em vista que também atuava no mesmo segmento de incorporação imobiliária. A Big Top 2 então passou a avaliar a possibilidade, com objetivo de diluição de risco do futuro empreendimento imobiliário a ser desenvolvido no local, dado o vultoso valor de aquisição do imóvel e principalmente porque o imóvel foi arrematado na mesma época em que o mundo estava em colapso financeiro, a famosa crise financeira de 2008 em que inúmeros bancos globais “quebraram”, o mercado imobiliário dos EUA “desabou” impactando diretamente a economia brasileira, colocando em risco o sucesso do futuro empreendimento imobiliário” – afirmou Bigucci, representante da Big Top 2 no leilão. A subsidiária criada um mês antes e com capital social de apenas R$ 1 mil faz parte do conglomerado do presidente da Associação dos Construtores.
Efeitos macroeconômicos
Milton Bigucci mentiu ao Ministério Público sobre os efeitos da crise internacional a bordo de hipotecas imobiliária nos Estados Unidos, principalmente. Quando o terreno público foi arrematado, a crise do chamado subprime passava longe do Brasil.
Na edição de 22 de maio de 2008, portanto menos de dois meses antes do leilão, realizado em 10 de julho do mesmo ano, o jornal Estadão editava a seguinte manchete em alto de página: “Emprego na construção dispara 185% no trimestre”. Alguns trechos da reportagem clareiam o ambiente econômico brasileiro no setor de construção civil naqueles dias, em contraste com as declarações dos empresários ouvidos pela promotora criminal:
Com o aquecimento do mercado imobiliário, o emprego na construção civil disparou 185,5% no País no primeiro trimestre de 2008 em relação a igual período do ano passado. Segundo levantamento do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), de janeiro a março foram abertas 118.852 vagas no setor. No mesmo intervalo, em 2007, foram criados 39.873 postos de trabalho. “O crescimento do momento é consequência de investimentos feitos há dois anos pelas construtoras”, disse o diretor de Economia do Sinduscon, Eduardo Zaidan. Ele lembra que, nesse período, os empréstimos da poupança para imóveis aumentaram de maneira significativa, empresas importantes captaram grande volume de recursos abrindo capital (IPOs) e a renda familiar cresceu. (...) No Estado de São Paulo, foram criadas nos primeiros três meses do ano 37,8 mil vagas no setor de construção, o que representa uma alta de 126,6% na comparação com igual período de 2007. (...) Na capital paulista, de janeiro a março, surgiram 17,5 mil empregos com registro em carteira. O total é 96% superior a igual período em 2007.
Estoque de desmentidos
O estoque de notícias que colocam a nocaute as declarações dos empresários que arremataram o terreno público em São Bernardo é gigantesco. Milton Bigucci tem memória seletivamente curta ao remeter a parceria com a Even e a Braido a fatores macroeconômicos. Na edição de 27 de maio de 2008, ou seja, 45 dias antes do leilão, ele foi entrevistado pelo Diário do Grande ABC. Sob o título “Lançamento de imóveis cresce 71%”, o material jornalístico é condensado em alguns parágrafos:
O setor de construção civil no Grande ABC continua em expansão. Prova disso é o incremento de 53,54% nas vendas de imóveis novos e a expansão de 71% no número de lançamentos de imóveis no primeiro trimestre de 2008, em relação ao total de 2007. Segundo o presidente da Associação (...). Milton Bigucci, o período foi bastante positivo. Entretanto, o desempenho das vendas até o final deste ano tende a repetir o comportamento do ano passado. Segundo Bigucci, “2007 foi o melhor ano para a construção civil das duas últimas décadas na região. O mercado continua aquecido, mas a previsão é de uma certa acomodação no próximo trimestre”. No caso dos lançamentos, as construtoras estão optando por levantar torres em bairros ainda não explorados, ao invés de locais próximos ao centro das cidades. “A minha própria construtora acabou de lançar um empreendimento em Santo André, no Parque Erasmo Assunção, e em quatro dias vendemos 80% -- relata o presidente da Acigabc e dono da Construtora MBigucci.
Poucos dias antes, em cinco de maio, o Estadão abria manchete com o seguinte título: “Setor imobiliário nacional atrai mais investidores estrangeiros”. A reportagem também evidenciava a atratividade dos negócios imobiliários. Eis alguns trechos:
Na semana passada, o bilionário investidor do setor imobiliário Sam Zell disse que o Brasil seria sua escolha, caso tivesse de fazer uma única aposta nos próximos anos. “Eu compraria Brasil”, respondeu de forma categórica sobre onde os investidores deveriam mirar em caso de terem uma única chance no mercado de imóveis. O americano comprou 14% em 2005 das ações da construtora Gafisa, uma das maiores do Brasil e deve continuar investindo alto por aqui. Seguindo os passos de Zell, investidores estrangeiros têm dirigido um novo olhar para a construção civil brasileira. Americanos, europeus e árabes começam a ver prédios comerciais e residenciais, habitações populares e shopping centers nos grandes centros do País como um bom destino para seu dinheiro. Antes, os empreendimentos turísticos no Nordeste – voltados principalmente para a segunda moradia de europeus – mantinham tal status. Dados da consultoria Cusman & Wakefield mostram que, em 2007, o Brasil recebeu investimentos estrangeiros no setor imobiliário, com cerca de US$ 14 bilhões. O volume é 148% maior que o recebido no ano anterior. Entre os emergentes, apenas a China teve desempenho melhor.
Encantamento duradouro
O encantamento de Milton Bigucci com o mercado imobiliário da região não se dava apenas às vésperas do leilão da área onde se pretende sediar o empreendimento Marco Zero. A valorização imobiliária não era um acidente positivo de percurso que gerasse cuidados de investidores. Vinha de longe, segundo as próprias declarações do empresário e presidente da Associação dos Construtores. Alguns meses antes de reunir a Imprensa para desfilar números eloquentes de crescimento, Milton Bigucci anunciou o resultado do ano anterior. Numa reportagem do Diário do Grande ABC de 13 de fevereiro de 2008, sob o título “Imóveis: 2007 foi o melhor em 20 anos”, eis alguns trechos que valem a pena ser revistos:
Com aumento de 63% nos lançamentos de imóveis e vendas 79% superiores a 2006, o Grande ABC comemora 2007 como o melhor ano para a construção civil das duas últimas décadas. No ano passado foram lançados 6.879 apartamentos ante 4.209 em 2006. Foram comercializados 5.826 imóveis novos. Em valores, o setor movimentou cerca de R$ 1,5 bilhão. O bom desempenho foi diretamente influenciado por três fatores, segundo o presidente (...) Milton Bigucci. O primeiro deles é a queda de juros. “Os financiamentos de habitação para as classes média e popular estão menores. Isso incentiva a compra”, afirma. As facilidades para o pagamento, como o financiamento de 100% do valor do imóvel e o pagamento em até 30 anos também tornaram mais viável o investimento. Por último, Bigucci – que também é vice-presidente do Secovi (Sindicato da Habitação) – destaca a abertura de capital das construtoras e a entrada de recursos do executivo para o setor. “Há um alto volume de dinheiro nas mãos das construtoras e dos emprestadores”, comenta.
Um 2008 ainda melhor
Se o ano de 2007 para o mercado imobiliário já tinha sido de encher os olhos de Milton Bigucci e dos empresários do setor como um todo, o balanço de 2008, anunciado em 3 de março de 2009 pelo dirigente classista em reportagem publicada pelo Diário do Grande ABC, se comprovou ainda melhor. Ou seja: embora especialista no assunto, Milton Bigucci foi surpreendido pelo resultado final daquele ano, já que esperava empate técnico com o boom do ano anterior, 2007. Sob o título “Venda de imóveis cresce 47% em 2008” e o subtítulo “Mesmo com crise, também o número de lançamentos superou o de 2007 na região”, os principais trechos da matéria são reproduzidos na sequência:
Mesmo com a crise financeira mundial, fortemente presente no último trimestre de 2008, os resultados do mercado imobiliário no Grande ABC no ano passado foram positivos e superaram os índices de 2007. Durante os 12 meses foram vendidos 8.361 unidades residenciais verticais, entre Santo André, São Bernardo e São Caetano. Esse volume de vendas corresponde a um crescimento de 47% em relação a 2007, quando foram vendidas 5.692 unidades, segundo levantamento realizado pela Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC). (...) A média de vendas entre janeiro e setembro era de 795 unidades por mês. Entre outubro e dezembro este número caiu para 403. Bigucci destaca que a velocidade de vendas teve uma grande queda, mas não ficou nula. Quanto aos lançamentos, em 2008 houve um crescimento de 74% no número de unidades em relação a 2007, o que significa que 5.074 imóveis a mais, entre Santo André, São Bernardo e São Caetano, somando um total de R$ 2,7 bilhões. Entre janeiro e setembro foram lançados 92% do total de unidades, uma média de 1.200 por mês. “Com a chegada da crise, entre outubro e dezembro as unidades lançadas por mês caíram para 943. Porém, podemos afirmar por meio de números que, mesmo assim, 2008 foi excelente em relação aos anos anteriores”, completa o presidente da Acigabc.
Sem sombras de dúvidas
Como se observa no próprio noticiário e nas declarações de Milton Bigucci, o arremate irregular do terreno publico da Prefeitura de São Bernardo em 10 de julho de 2008 não reunia nenhuma sombra de dúvidas sobre o estágio de fortalecimento do mercado imobiliário na Província do Grande ABC. A crise internacional chegou bem depois e, mesmo assim, naquele último trimestre de 2008, não afetou de forma significativa o setor. Apenas houve redução da velocidade de crescimento. Convém lembrar que a parceria entre os arrematantes do terreno público se deu, na versão dos infratores, nos dias imediatos àquele evento. Ou seja, muito antes da crise mundial chegar ao Brasil, embora de fato, o acerto tenha se configurado durante o evento.
Qualquer afirmativa dos empresários que se uniram irregularmente para arrematar o terreno que remeta a pressuposições sobre o futuro não passará de artificialismo conduzido a tentar dar um drible na realidade dos fatos. Ou seja: naquela 10 de julho de 2008 o mercado imobiliário brasileiro estava seguindo um ritual que se mantinha há muito tempo, ou seja, bombando negócios, empregos, financiamentos e tudo o mais.
Para que não reste pedra sobre pedra de possíveis dúvidas sobre os dias que antecederam a 10 de julho de 2008, quando se deu a farsa do leilão na Secretaria de Finanças da Prefeitura de São Bernardo, uma reportagem do jornal Valor Econômico de 3 de julho, portanto uma semana antes do evento, registrava o ambiente no setor imobiliário sob o título “Valor dos aluguéis corporativos dispara”. Alguns trechos da reportagem:
Encontrar escritórios de alto padrão, modernos e bem localizados está se tornando uma tarefa cada fez mais difícil e, principalmente, cara para as grandes companhias instaladas no Brasil. Por conta de um crescimento econômico abrupto, ampliação de operações de empresas e a onda de abertura de capitais que obrigou muitas companhias a se instalarem em locais que tragam mais status, o preço dos aluguéis nos escritórios considerados classe A disparou nas duas principais capitais do País, São Paulo e Rio de Janeiro. Em São Paulo o valor mensal cobrado pelo metro quadrado cresceu mais de 25% em relação aos valores cobrados em 2007. No Rio, onde a escassez de imóveis corporativos de alto padrão é maior, o reajuste tem ultrapassado a casa dos 15% em alguns casos.
O agravante no caso do arremate da área da Prefeitura de São Bernardo por valor venal defasado e não pelo valor de mercado que uma disputa sem vícios proporcionaria é que o ano de 2008 não foi uma exceção de crescimento que eventualmente tenha colhido no contrapé a definição do valor do metro quadrado daquela área. A demanda por imóveis intensificou-se na região, como de resto no Brasil, a partir de 2003. O Diário do Grande ABC de 3 de dezembro de 2008 apontava a seguinte manchete: “Região bate recorde de vendas de imóveis” e no subtítulo “Mesmo com a crise, projeção é de alta no setor para o futuro”. Alguns trechos da matéria que pulverizam os argumentos esfarrapados dos parceiros do terreno do Marco Zero da Vergonha:
O Grande ABC se destaca quando o assunto é a compra da casa própria. Segundo o balanço deste ano da Caixa Econômica Federal, a região bateu recorde nos últimos cinco anos (veja gráfico ao lado). O orçamento para este ano destinado a financiamentos habitacionais era de R$ 405 milhões, sendo que até o mês passado esse valor atingiu os R$ 485 milhões – somando um total de 7.650 contratos. Houve um acréscimo de aproximadamente 25% em relação ao ano passado – um crescimento de 2.242 contratos, o maior desde 2003. (...). A instituição estatal acompanha com expectativa, e é ainda mais positiva: “Para o ano que vem, caso o cenário se configure como neste ano, podemos alcançar o total de R$ 600 milhões em financiamentos” – disse o gerente regional de habitação da Caixa, José Antônio de Oliveira.
O “gráfico ao lado” ao qual se referia a matéria do Diário do Grande ABC mostrava a evolução de contratos assinados na Caixa Econômica Federal na Província do Grande ABC desde 2003, quando foram registrados 1.982. Na sequência cronológica foram assinados 2.666, 3.337, 4.794 e 5.408 contratos até 2007. O gráfico também pontilhava a curva ascendente com a projeção de 7.650 negócios em 2008. Tudo isso tem uma explicação principal, retratada na Folha de S. Paulo de 4 de fevereiro de 2009 sob o título “Financiamento imobiliário bate recorde apesar da crise”. Alguns trechos da matéria:
Apesar do agravamento da crise financeira a partir de setembro, o crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança fechou 2008 com 299.746 unidades financiadas, um acréscimo de 53% sobre 2007 e um novo recorde para o setor, quebrando a marca registrada em 1981 (266.884), quando a população do País era 38% menor do que a atual. (...) O crescimento se deve principalmente aos empréstimos ao setor empresarial para a construção de imóveis, com alta de 82,7% nas unidades financiadas no ano. Para a aquisição por pessoa física o crescimento foi de 28,4%.
Três semanas depois, em 25 de outubro de 2008, o jornal ABCD Maior, em sua versão digital, registrava a seguinte manchete: “Mercado imobiliário do ABCD está longe dos efeitos da crise”. Agora, os principais trechos que, também, negam os argumentos da quadrilha que arrematou o terreno da Prefeitura:
Bancos quebrando pelo mundo, bolsas caindo a níveis de dar frio na barriga. A crise assusta os mercados financeiros e as grandes corporações. Porém, no ABCD, as instituições ligadas ao mercado imobiliário, setor que causou a crise nos EUA, mantêm suas projeções para este ano e encaram cada notícia ruim com a sensação de que não foram afetados pela crise. Uma das mais otimistas é a Caixa Econômica Federal. De acordo com Everaldo Coelho da Silva, superintendente regional do banco no ABCD, a avaliação é de que o ritmo de financiamentos imobiliários ainda é positivo. “Esse volume vem apresentando crescimento substancial nos últimos meses. Nós financiamos desde o começo do ano R$ 460 milhões e ainda temos R$ 400 milhões em projetos em estudo para serem financiados até o final de 2008”, aponta. Quem não se assustou, mesmo no olho do furacão da crise, e manteve o trabalho normalmente não se arrependeu. É o caso de Milton Bigucci (...) “No último final de semana lançamos um empreendimento e estávamos com um pouco de receio. No final das contas, os próprios investidores apareceram para comprar, coisa que não acontece há muito tempo. Manter o lançamento foi a melhor coisa que fizemos”, avalia Bigucci. Observando o exemplo do mercado imobiliário, o setor conclui que, por enquanto, a crise está restrita ao mercado acionário e aos bancos. (...) Para a população em geral, as notícias parecem ser mais alarmantes que a realidade.
A promotora criminal Mylene Comploier está recebendo, também, uma cópia desta matéria para juntar ao processo de reabertura de investigações do Escândalo do Marco Zero. Os empresários mancomunados para maximizar lucros sobre uma área pública vendida a preço de banana se sentem bastante confortáveis com a sincronia de informações repassadas ao MP. Nada que a contextualização objetiva e sem manipulação do histórico que envolvia aquele evento não possa desmentir.
O próximo capítulo sobre a fraude do leilão tratará do valor de mercado daquele espaço. Também nesse caso o presidente da MBigucci, empresa-mãe do arremate da área pública, se desmentirá ante o que apresentou ao Ministério Público, quando defendeu que o valor do arremate corria na mesma raia da realidade do mercado. Uma balela. E se alguém tiver de ser acusado de mentiroso, de manipulador, esse alguém é o próprio Milton Bigucci. É só esperar para ver.
Novos capítulos da série
A série especial sobre o Marco Zero da Vergonha ainda terá os seguintes capítulos:
Como a Even tinha conhecimento prévio do leilão.
Como o preço do metro quadrado foi subestimado.
Como se inventou a farsa de que o terreno estaria sendo depreciado por conta de suposta e fantasiosa contaminação ambiental.
As declarações em Juízo de duas testemunhas-chaves não ouvidas pelo Ministério Público Estadual e que sugerem o conluio entre os participantes do leilão.
Os tropeços da farsa na forma de um contrato de intenção de consumação do negócio.
Por que as testemunhas ouvidas pelo Ministério Público só poderiam dizer mesmo que o leilão seguiu naturalmente o curso de legalidade?
A enigmática omissão do Procurador-Geral do Município.
Por que a Construtora Braido se afastou do negócio depois de participar ativamente como sócia oculta?
Por que a Even Construtora se afastou do negócio depois de encomendar estudos técnicos executados em período anterior à publicação do edital do leilão e, após a suposta disputa, negociar o material com as duas empresas que participaram da tramoia?
Como um processo judicial em São Paulo pôs tudo a perder e levou a farsa a ser revelada.
Como Milton Bigucci quer fazer crer que o regime societário da Big Top 2 é comum no mercado imobiliário, mas cai em contradição ao sugerir pateticamente que os investimentos não asseguraram a compra consorciada do terreno, de forma irregular, mas sim a participação em cotas sociais.
Por que Milton Bigucci, Braido e Even não se consorciaram durante o leilão de modo a assegurarem legalmente a aquisição farsesca do terreno?
Por que houve seletividade combinada dos participantes do leilão?
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15/10/2024 SÃO BERNARDO DÁ UMA SURRA EM SANTO ANDRÉ