Preparei e editei há quase dois anos nesta revista digital o que chamei de “Agenda para o Desenvolvimento Sustentável do Mercado Imobiliário”. É claro que o inútil Clube dos Construtores e Incorporadores do Grande ABC, sob a batuta do empresário Milton Bigucci, não deu a devida importância. Até porque, no fundo, o material foi também um desafio que, entre outros objetivos, testou até que ponto o dirigente estava realmente interessado em mudar a realidade do setor na região. De zero a
Se adotasse uma parcela daquelas medidas Milton Bigucci se consagraria. Reescreveria a biografia à frente daquela instituição. Para ser mais preciso, escreveria a biografia como dirigente, porque o resultado de mais de duas décadas de controle do mercado imobiliário pelo presidente da MBigucci é uma sucessão de páginas em branco, quando não manchadas.
Milton Bigucci deixou, assim, de apresentar um único legado que poderia ser reverenciado. Mas seria mesmo demais acreditar que um intruso – afinal, sou apenas jornalista – seria levado a sério, já que nem mesmo quem é do ramo e que debandou ao longo dos anos teve espaço institucional para atuar.
Vespeiro paulistano
Não conheço a fundo as propostas do novo Plano Diretor de São Paulo, embora leia exaustivamente tudo sobre o assunto divulgado pela mídia. Em pelo menos um ponto me antecipei oferecendo uma proposta, dividida em dois tópicos, bem mais avançada do que a que está sendo debatida. Seria demais também acreditar que a Administração Fernando Haddad aprofundasse o Plano Diretor e chegasse à agenda que escrevi. A iniciativa poderia botar mais fogo ainda em suas vestes político-partidárias e interpartidárias, porque o PT e as agremiações que lhe dão sustentação já estão em pé de guerra por conta da máfia dos fiscais mancomunada com a máfia imobiliária. Haddad mexeu num vespeiro e incomodou quem vive principalmente de financiamentos eleitorais espúrios.
Deu na Folha de S. Paulo de ontem, quarta-feira, que entre as principais propostas da gestão Fernando Haddad está direcionar o crescimento imobiliário para as margens dos corredores de ônibus e metrô, como forma de desestimular o uso de carro. A ideia, segundo a Folha, foi criticada por três dos quatro participantes do debate realizado por aquela publicação. Para eles, algumas vias não suportariam mais adensamento imobiliário. O assunto parece não ter relação com a Província do Grande ABC, mas tem tudo a ver, porque vivemos numa metrópole, em vasos comunicantes.
Antes de passar à argumentação dos opositores e do defensor do adensamento imobiliário nos eixos já atendidos por sistema de transporte, reproduzo as duas sugestões conjugadas que redigi há dois anos, retirada do texto que está abaixo, em forma de link:
Gradualismo na utilização da mecânica de aplicação de outorgas onerosas.
Explicação – A introdução do anteparo de outorgas onerosas para atenuar impactos ambientais e viários de edificações excessivamente verticalizadas ainda está longe do ponto ideal. O adicional financeiro exigido para elevar o índice de construção, com consequente investimento dos valores em serviços públicos, não é de todo resolução amenizadora dos impactos dos grandes empreendimentos imobiliários. Está certo que a redução dos limites de construção em relação à área física de determinado terreno significa avanço nas relações do Poder Público e o mercado imobiliário, mas é possível melhorar. O gradualismo sugerido é simples: o peso financeiro das outorgas onerosas seria menor na medida em que os endereços pretendidos pelos investidores imobiliários se afastassem de uma lista previamente definida de corredores viários mais intensamente disputados. Ou seja: contrapartidas financeiras seriam abrandadas quanto mais os empreendimentos imobiliários se afastarem das áreas comercialmente mais nobres.
Projetos para a ocupação harmoniosa dos principais corredores viários e seus entornos.
Explicação – A febre do mercado imobiliário longe está de apresentar sintomas de loucura. Muito pelo contrário: os investimentos são planejadamente executados para obterem o maior índice possível de retorno financeiro. Os principais corredores viários são o centro dos ataques, intensificando-se medidas de elevação do preço do metro quadrado como mecanismo retroalimentador de novos empreendimentos. A participação do Conselho de Ética no aprofundamento de análises de especialistas que seriam recrutados para mergulhar nas entranhas dos investimentos correria na mesma raia de responsabilidade na aprovação de cada projeto nas instâncias públicas. Os impactos sociais e ambientais de cada lançamento imobiliário nos eixos viários mais suscetíveis à demanda veicular seriam detalhadamente medidos de modo a não se incorrer no agravamento do quadro de desastre associado à massificação de veículos.
Posições no de bate
Expostas as ideias que, insisto em lembrar, completam dois anos neste 9 de dezembro, reproduzo os trechos mais importantes da matéria de ontem da Folha de S. Paulo. Prestem atenção e vejam como tem tudo a ver com o que escrevi e que, repito, Milton Bigucci, o todo-poderoso e solitário cavalheiro do mercado imobiliário da região, simplesmente desdenhou:
A ocupação prevista pelo texto (do Plano Diretor de São Paulo), segunda a urbanista Lucila Lacreta, do Movimento Defenda São Paulo, é equivalente ao da Avenida Paulista: “Em muitos locais, a cidade não vai comportar esse cenário”, afirmou. Para ela, essa proposta carece de estudo que garanta que essas regiões da cidade não ficarão asfixiadas. Opinião parecida tem o engenheiro Ivan Maglio, coordenador do atual Plano Diretor, em vigor há mais de uma década. Para ele, a proposta inviabilizará algumas áreas da cidade. “A (av) Heitor Penteado (zona oeste) não vai suportar um padrão construtivo de quatro vezes mais que o tamanho do terreno”. O vereador Andrea Matarazzo (PSDB), que faz oposição ao atual governo municipal, diz que a proposta é inviável. “Parece que esse plano foi feito para uma cidade vazia, que não existe”. Defensor da proposta, o vereador José Américo (PT), presidente da Câmara, afirma que o Plano Diretor em discussão é “muito bom para a cidade”, pois “vai trazer um crescimento qualificado”. Segundo ele, o texto deve ser votado até abril, antes do início da campanha eleitoral. O secretário Fernando de Mello Franco (Desenvolvimento Urbano) é um entusiasta da ideia de povoar os corredores de transporte público. Para ele, ter prédios de seis a oito andares, com comércio no térreo e em diálogo com a cidade por meio de calçadas largas, é totalmente factível
Aos leitores de CapitalSocial que eventualmente estejam com preguiça de acessar o texto completo do link abaixo, reproduzo apenas os pontos cardeais daquela proposta que ofereci a um mercado imobiliário regional completamente divorciado da sociedade civil entre outras razões porque o presidente do Clube dos Construtores e Incorporadores jamais teve compromisso com o ontem, não está nem aí com o hoje e quer que o amanhã se dane.
Vejam os pontos sobre os quais desenvolvi as propostas:
Mapeamento do IPTU residencial, comercial, serviços e industrial.
Composição de Conselho de Ética contando com representantes da sociedade civil.
Políticas proativas para disciplinar a contratação de agentes de distribuição de material propagandístico em vias públicas.
Mapeamento completo de áreas industriais disponíveis.
Gradualismo na utilização da mecânica de aplicação de outorgas onerosas.
Completa transparência administrativa, incluindo-se atividades empresariais dos dirigentes da entidade.
Comitê misto de avaliação das relações entre agentes econômicos e mutuários de imóveis.
Organização estatística do valor do metro quadrado na venda de imóveis novos e usados.
Organização estatística do valor do metro quadrado na locação de imóveis novos e usados.
Pesquisa anual para aferir o manancial de questões que movimentam o mercado imobiliário.
Projetos para a ocupação harmoniosa dos principais corredores viários e seus entornos.
Plano Estratégico para dar completa transparência à aprovação de empreendimentos.
Plano Estratégico à organização dos mananciais.
Mapeamento completo e divulgação permanente de áreas públicas que constam da lista de licitações.
Formação de diretorias específicas das áreas de incorporadoras, construtoras e imobiliárias.
Conselho Permanente de acompanhamento e reforço de organismos responsáveis pela condução de políticas públicas de operação do sistema viário.
Prestação de contas anual em assembleia geral.
Desenvolvimento de políticas para aumentar a formalização do mercado de trabalho.
Conselho para analisar criticamente todos os entraves burocráticos ao desenvolvimento do setor, estabelecendo-se medidas em comum para toda a região.
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15/10/2024 SÃO BERNARDO DÁ UMA SURRA EM SANTO ANDRÉ