Atenção Ministério Público que está investigando o escândalo do ISS (Imposto Sobre Serviços) em São Paulo, megatrapaça de R$ 500 milhões surrupiados da Prefeitura pela rede de corrupção que reunia auditores fiscais da Secretaria de Finanças e dezenas de empresários do setor imobiliário. O grande golpe, de valores estratosféricos, envolve as outorgas onerosas, sistema que permite a empreendedores ultrapassar os limites de construção mediante pagamento de contrapartidas financeiras. A situação é igualmente grave na Província do Grande ABC, que, estranhamente, segue a vida como se incorporadores e construtores praticassem relações mais que saudáveis com servidores públicos quando, basta uma investigação séria para constatar que a roubalheira tem articulações semelhantes. Até porque foram denunciadas antes da Capital, durante a Administração do prefeito Aidan Ravin, em Santo André.
O escândalo das outorgas onerosas tem uma face mais que visível nos números apresentados na página Dados Abertos, da Secretaria de Desenvolvimento Urbano da Prefeitura de São Paulo. Os números expostos são claramente um atentado à lógica de negócios éticos entre empreendedores privados e Poder Público. O que se oferece como fachada de legalidade é um convite ao desvendar de crimes que se somariam ao rombo do ISS e de outros tributos municipais na Capital do Estado.
O jornal O Estado de São Paulo divulgou na última quarta-feira apenas o ângulo informativo da desastrosa aplicação da legislação que contempla as outorgas onerosas. A publicação informou que, em 10 anos, o equivalente a 70 Estádios do Pacaembu foram construídos acima do limite gratuito estabelecido para cada um dos distritos da Capital paulista. “O adensamento – tanto vertical quanto horizontal – foi possibilitado por um mecanismo que permite que empreendedores ultrapassem o limite de construção mediante pagamento de contrapartida financeira, a outorga onerosa. Desde quando foram implementadas, as outorgas permitiram a construção de 5,3 milhões de metros quadrados excedentes, que geraram recursos de R$ 1,7 bilhão ao Município. O dinheiro arrecadado vai para o Fundo Municipal de Habitação (Fundurb), com objetivo de ser empregado na construção de habitações sociais, regularização fundiária e nas operações urbanas consorciadas – informou o jornal.
Lucratividade milionária
O Estadão enxergou algumas árvores, mas deixou escapar a floresta de irregularidades que o mecanismo de compensação alimenta na Capital e também na Província do Grande ABC, embora aqui haja monolítica proteção aos malversadores que atuam nos escaninhos das administrações municipais e no mercado imobiliário. A metabolização dos números apresentados no site da Prefeitura explica com facilidade porque o setor imobiliário aplica especial carinho à outorga onerosa e, num marketing institucional próprio dos especialistas em dourar a pílula, age como se prestassem um grande favor à sociedade. Os mercadores imobiliários engajadíssimos em facilitarismos seriam extraordinariamente magnânimos, dignos do Troféu Madre Tereza de Calcutá.
A legislação da Capital, também adotada em vários municípios locais, é o melhor negócio do mundo para o mercado imobiliário -- pelo menos o melhor negócio do mundo do ponto de vista de facilidades de atuação dos competidores. Provavelmente nada é tão rentável. Imaginem então para as quadrilhas que se ramificam nas áreas de fiscalização das administrações públicas. O escândalo de R$ 500 milhões do ISS é café pequeno quando comparado aos valores transatlânticos das outorgas onerosas.
A conta é simples para mostrar o quanto o mercado imobiliário beneficiar-se da legislação que criou a outorga onerosa em 2002 na cidade de São Paulo. Os números divulgados pelo Estadão com base em informações oficiais da Prefeitura indicam que foram adicionados no congestionadíssimo território da Capital do Estado nada menos que 5,3 milhões de metros quadrados em 10 anos. São o equivalente a 66.250 apartamentos de 80 metros quadrados, o que representaria uma cidade de 200 mil habitantes. Imagine o volume de apartamentos distribuído igualitariamente em torres residenciais de 20 andares, com quatro unidades por pavimento. Seriam nada menos que 828 torres a impactar o território paulistano. Pois é essa a dimensão do estrago urbanístico que agrava o caos de mobilidade urbana que, como se sabe, exige esparadrapos do Poder Público na tentativa de consertar o inconsertável.
As construtoras e incorporadoras pagaram à Prefeitura de São Paulo a contrapartida financeira de R$1,7 bilhão pela elasticidade das construções. Prédios que não poderiam ultrapassar a 10 pavimentos, por exemplo, passaram a ter 15. Nada mais fantástico em termos de rentabilidade.
Custo baixíssimo, lucro altíssimo
Basta fazer uma divisão simples, de Ensino Fundamental, para chegar ao âmago do escândalo: os 5,3 milhões de metros quadrados liberados pela Prefeitura viraram receita extra de R$ 1,7 bilhão da Administração Municipal. Uma merreca perto dos estimados (e subestimados) R$ 42,400 bilhões de Valor Geral de Vendas obtidos pelos empresários do setor imobiliário, segundo cálculos deste jornalista. Ou seja: construtoras e incorporadoras obtiveram valorização bruta dos espaços adicionais liberados pela Prefeitura de 2.494%.
Cada metro quadrado liberado adicionalmente pela Prefeitura em forma de outorga onerosa custou aos empresários do setor, em média, R$ 320,75. Um valor mais que irrisório, quase desprezível, porque em forma de metro quadrado construído como imóveis verticais e horizontais se transformou em pelo menos R$ 8 mil. Não é preciso ser doutor em economia ou em matemática para estimar o tamanho dos ganhos fáceis do mercado imobiliário. Quem compra em forma de outorga onerosa cada metro quadrado por míseros R$ 320,75 e obtém, após a construção, nada menos que R$ 8 mil pelo metro quadrado, só tem que comemorar.
O custo de construção do metro quadrado de um apartamento de alto padrão não chega a R$ 2 mil, segundo empresários do setor. O valor de R$ 8 mil do metro quadrado construído na Capital que substancia a projeção do Valor Geral de Vendas de mais de R$ 42 bilhões referentes aos 5,3 milhões de metros quadrados liberados adicionalmente pela Prefeitura está aquém da média do mercado imobiliário. Os bairros mais assediados pelos empresários estão nas áreas mais valorizadas, casos de Vila Madalena, Mooca, Santana e Santo Amaro, entre outros da Zona Oeste.
Vereador vê sem alarde
É tão flagrante a diferença entre o custo do metro quadrado para os empresários imobiliários no processo de outorga onerosa e o valor de mercado dos imóveis que até um vereador do PT, Nabil Bonduki, ouvido pelo Estadão, sugeriu sem o alarme da constatação deste jornalista, que a Prefeitura poderia ter arrecadado mais com a outorga onerosa. Um dos impedimentos apontados pelo vereador que também é relator do novo Plano Diretor da cidade de São Paulo é o fato de a Planta Genérica de Valores (PGV) estar desatualizada. Ou seja: a referência para o cálculo do valor venal não acompanha a inflação, quanto mais a inflação especulativa do mercado imobiliário.
Nabil Bonduki também se referiu na reportagem do Estadão como motivo da baixa arrecadação as fraudes no pagamento da taxa das outorgas onerosas. Em 2011, o Ministério Público Estadual apresentou à Justiça denúncias contra 20 pessoas por suposto esquema que consistia na falsificação dos comprovantes bancários de pagamentos de taxa. Estre os suspeitos do crime estavam donos de construtoras, administradores de empresa e contadores.
A denúncia desta revista digital é mais ampla e consistente. E vai além, com base em informações seguras de fontes incrustrados nas máquinas públicas da região: outorgas onerosas são simplesmente ignoradas por empresários da construção civil porque eles se sentem muito protegidos com a retaguarda de que dispõem nas administrações públicas. São inúmeros os casos de prédios comerciais e residenciais que superam os limites de construção e agridem flagrantemente os critérios de uso e ocupação do sol com sérios danos à mobilidade urbana, entre outros pontos.
Caradurismo do Secovi
Mas o lobby empresarial em defesa das facilidades e dos ganhos proporcionados pelas outorgas onerosas é extraordinariamente poderoso e se manifesta sem constrangimento inclusive na grande mídia. Tanto que na mesma página da reportagem do Estadão que tratou dos resultados financeiros das outorgas onerosas sem se dar conta das irregularidades que as alimentam, o presidente do Secovi, Sindicato da Habitação, Claudio Bernardes, assinou um microartigo em defesa do mecanismo.
Por mais absurdo que possa parecer, já que nenhum outro ativo ganhou as alturas de valorização nos últimos cinco anos como os investimentos no mercado imobiliário, Claudio Bernardes afirmou: “Para o empreendedor, as outorgas onerosas são interessantes porque criam uma economia de escala. Ou seja, o custo de cada unidade é diluído, uma vez que se podem construir mais unidades no mesmo empreendimento. Esse mecanismo cria uma facilidade para que o comprador adquira seu imóvel. Como ele fica mais barato, muita gente pode comprar. Do ponto de vista da cidade, o fundo também é interessante, desde que seja bem aplicado. O dinheiro arrecadado é alocado em um fundo específico, para que não seja colocado no caixa e gasto em salários” – afirmou o dirigente do Secovi, entidade denunciada pelo Ministério Público Estadual em 2008 por ter-se utilizado de uma ramificação institucional para engordar a doação de dinheiro a candidatos eleitos na Capital.
As declarações de Claudio Bernardes são uma mistura de acinte e imprecisão. Acinte porque menciona o barateamento do preço de imóveis em São Paulo como contrapartida às outorgas onerosas. Nada mais abusivo e em contraste com a massificação de ideia inversa sustentada pelo próprio Secovi, de que investir em imóveis é uma ótima alternativa porque a valorização superou largamente nos últimos anos os melhores rendimentos do mercado financeiro. O preço do metro quadrado construído avançou sem parar nas planilhas de lucros das construtoras e incorporadoras. O dirigente do Secovi foi impreciso no sentido de que deixa de mencionar que exatamente por proporcionar ganho de escala com o adicional de construção, as empresas do setor imobiliário elevam consideravelmente a rentabilidade líquida, situação que poderia, fosse a atividade menos gananciosa, assegurar contrapartidas sociais muito mais expressivas e eticamente mais sustentáveis que a ridícula proporção de R$ 1,7 bilhão de receitas públicas adicionais contra mais de R$ 40 bilhões de faturamento bruto das empresas.
Fosse também preocupado com o destino do dinheiro que a Prefeitura de São Paulo amealha com as outorgas onerosas (os tais R$ 1,7 bilhão), o Secovi poderia lidera um movimento pela transparência do destino dos recursos. Mais até: poderia juntamente com a Administração de Fernando Haddad organizar a aplicação de recursos de maneira estruturalmente encaixada nos planos de atendimento das áreas mais populares da cidade.
Como se pode verificar, não à toa os administradores públicos em geral fazem de outorgas onerosas oficiais ou oficiosas (oficiosas são movimentos informais e que passam ao largo dos cofres públicos de forma mais descarada) o maná que alimenta enriquecimentos ilícitos e a introdução de recursos espúrios nas campanhas eleitorais. O mercado imobiliário e as empreiteiras não são por acaso líderes no ranking de financiamento eleitoral. O dinheiro que empregam oficialmente nos candidatos prontos a reciprocidades, entretanto, não passa de um terço do que efetivamente investem. Por isso, as outorgas onerosas deveriam mesmo mudar de denominação. São outorgas vantajosas.
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