José Auricchio Júnior vai ficar na história de São Caetano, entre outros motivos, porque não subestimou uma parcela mesmo que ínfima da população que se enquadra no rótulo de pobres em contraponto ao domínio quase que completo de classe média. Depois de ter criado o Profamília, espécie de versão doméstica do programa federal Bolsa Família, o prefeito de São Caetano surpreende quem acredita que o mercado imobiliário deve sempre e impreterivelmente dar as cartas e jogar de mão. Uma providencial alteração na Lei de Zoneamento foi aprovada pela Câmara Legislativa. As medidas humanizam a perspectiva de desenvolvimento econômico e social desse Município de apenas 15 quilômetros quadrados de área, dono da melhor qualidade de vida no Estado de São Paulo, e o terceiro no Brasil.
O simplismo de arquitetos do caos quando manipulam o conceito de que o céu é o limite no mercado imobiliário encontra em São Caetano o contraveneno de responsabilidade social. É a contraface que reboca da filmografia hollywoodiana algo como o céu pode esperar. Ou seja: a iniciativa do Poder Público é suficientemente apetrechada para provocar um freio de arrumação na estrutura ocupacional de um território disputadíssimo pelo mercado imobiliário.
A decisão de dar mais sistemicidade social ao mercado imobiliário interrompe fluxo de negócios alucinante. Nada menos que duas mil unidades de apartamentos autorizados a ganhar os céus escaparam das restrições impostas. Foi o ímpeto com que São Caetano começou a ser disputado como endereço residencial tanto de moradores do Grande ABC como da Capital tão próxima que levou o prefeito José Auricchio Júnior a tomar providências que a maioria dos administradores públicos prefere ignorar em nome de mais receitas orçamentárias. Como se não houvesse contra-indicativos à qualidade de vida quando padrões de ocupação do solo são rompidos ao sabor de interesses capitalistas.
Seria muito cômodo a gestão pública de São Caetano protelar iniciativas que culminassem com carga de exigências aos empreendedores. Afinal, pelos cálculos do próprio prefeito José Auricchio Júnior, o Município conta com certa folga à absorção de novos moradores. Com 150 mil habitantes, São Caetano comportaria pelo menos 30% a mais de população sem comprometer a infraestrutura material e social garantida pela Prefeitura, casos de redes de água e de esgoto, rede de assistência médica, entre outros equipamentos públicos.
Nessa contabilidade que se resume à capacidade de São Caetano tornar a vida dos moradores motivo de autoestima elevada, não se conta o inferno viário do qual não há como fugir na Região Metropolitana de São Paulo. Sobretudo num Município que exibe relação de Primeiro Mundo entre veículos e população. E que também, apesar de todos os esforços, disputa pau a pau com Santo André o título estadual de roubos e furtos de veículos.
José Auricchio Júnior sabe que ao disciplinar o uso e a ocupação de solo para a construção de prédios de apartamentos em São Caetano reduz a potencialidade de arrecadação de impostos municipais e mesmo da taxa de empregos na construção civil. Mas a face mais visível e imediatista do nadar de braçadas no boom do mercado imobiliário recomenda ponderação, explica o prefeito: “Estávamos precisando de uma grande reforma do Plano Diretor, porque a última iniciativa nesse sentido, mesmo sem profundidade, foi deflagrada no governo do Walter Braido, em 1982″. Auricchio se refere a um dos políticos mais importantes de São Caetano.
O secretário de Obras Júlio Marcucci traça paralelo entre a realidade de São Caetano e de São Paulo para justificar deliberações encaminhadas e aprovadas pelo Legislativo. Ele afirma que a média do índice construtivo da cidade de São Paulo é de duas vezes o tamanho do terreno, enquanto que São Caetano abria as portas da felicidade à especulação com permissão que atingia de seis a sete vezes o tamanho do terreno. A redução determinada pela nova legislação estreitou para não mais de três, três vezes e meia, ainda acima da média de São Paulo.
O que o secretário quer dizer é que, mesmo com a iniciativa do Executivo de São Caetano no contrafluxo do ambiente dos tempos de glória de Serra Pelada no mercado imobiliário, os empreendedores do setor não podem reclamar. Mas um misto de severidade e de generosidade, de céu sem limites e de céu que pode esperar, abriu portas para uma certa elasticidade do índice construtivo.
Trata-se da outorga onerosa, que permite que a construção chegue a quatro ou quatro vezes e meia o índice construtivo. Oposicionistas políticos em São Caetano criticam a nova legislação exatamente porque introduz mecanismo de elevação do índice de construção. O secretário Marcucci lembra que qualquer comparação mais insistente com São Paulo implica em exagero de tentar equilibrar pesos diferentes na balança.
Tudo porque a cidade de São Paulo conta com território 100 vezes maior que o de São Caetano. Ou seja: o escasso espaço aéreo de São Caetano não está disponível para ser jogado fora. Acredita-se que a solução encontrada não só coloca um ponto final em excessos como também não tranca as portas e as janelas a investimentos numa das atividades de intensa repercussão econômica e social.
O mecanismo de outorga onerosa assegura ao proprietário da edificação índice acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico mediante contrapartida financeira. Há simetria lógica entre coeficiente de construção e outorga onerosa. A nova legislação de São Caetano tirou com a mão direita do rebaixamento do índice de construção que vinha sendo praticado há muitos anos o que cedeu apenas em parte com a mão esquerda da outorga onerosa. Ou seja: antes das medidas do chefe do Executivo, São Caetano era uma farra do boi à construção de moradias que poderiam sobrecarregar a infraestrutura social pública. Agora, os empreendedores têm bem menos facilidades.
Para recuperar parte do que perderam por conta de precauções de um gerenciamento público voltado para o futuro, os investidores terão de apresentar contrapartidas financeiras que serão transformadas em mais praças, mais áreas de lazer e potenciais empreendimentos habitacionais para as classes mais baixas, entre outras ações.
Para o secretário de Obras Júlio Marcucci o mecanismo de outorga onerosa não é um drible na legislação com possibilidade de quebrar a espinha dorsal do conceito de qualidade de vida das futuras gerações. Trata-se de ferramenta legal prevista no Estatuto das Cidades e no Plano Diretor que pode ser utilizada indistintamente por todos os municípios brasileiros. “Entendemos que, já que estamos reduzindo o índice construtivo, poderíamos oferecer uma possibilidade para o mercado imobiliário ganhar flexibilidade de investimentos. Deixamos a critério do investidor se quer ou não expandir o empreendimento além do limite preestabelecido. Se entender que o benefício é interessante, nada melhor do que a compensação financeira para São Caetano” — explica Marcucci.
Diferente do que as primeiras informações sugeriram, São Caetano não quer acabar com a verticalização urbana. Seria um contrassenso para quem conta com território paradoxalmente invejável. Afinal, o ônus do reduzido espaço territorial é compensado pelo bônus da proximidade com a Capital e principalmente pela infraestrutura pública que está muito acima da média da Região Metropolitana de São Paulo.
Disciplinar investimentos do mercado imobiliário não pode ser confundido com radicalismos que atinjam a livre-iniciativa. Principalmente porque estende-se a imensa esteira de precauções até então desconsideradas. A nova Lei de Zoneamento de São Caetano contempla inclusive índice de permeabilidade do solo, definido em 15% do terreno. A medida significa que menos água vai escorrer em direção a pontos já conhecidos de alagamentos e à potencialização de transtornos.
Também o sistema viário recebe novo gás contra a barafunda já estabelecida por conta do passado de liberalidades urbanísticas: todos os novos prédios que passarem pelo crivo da legislação deverão ser projetados com a reserva de espaço de duas vagas de garagem por apartamento. Menos veículos estacionados por moradores nas ruas é o sonho de motoristas que querem fluidez principalmente nos horários de pico.
No ritmo em que São Caetano entregava espaços ociosos ou subocupados a investimentos imobiliários sem reparos legais mais ostensivos, o encalacramento seria incorrigível. Não há qualidade de vida em diferentes quesitos proporcionados pelo Município que não acabe neutralizada pelo desgaste emocional do intermitente acelerar e brecar no trânsito.
Tão confuso quanto o trânsito de São Caetano era o conjunto de leis que compunham o zoneamento. Para o secretário de Governo Anacleto Campanella Júnior, a mudança desembaralha completamente a equação sempre tormentosa de decifrar a legislação. Agora, tudo está reunido e sistematizado numa única obra, o que facilitará a consulta.
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26/01/2026 VEJA A SELEÇÃO DO PREFEITO PERFEITO