Dois economistas do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada), vinculado à Secretaria de Assuntos Estratégicos da Presidência da República, alertam em minucioso estudo que o governo federal está patrocinando bolha imobiliária de consequências nada desprezíveis. Não há novidade alguma, convenhamos, porque aqui na Província do Grande ABC já temos e faz muito tempo uma das variáveis do excesso de oferta e da queda contínua de demanda por imóveis novos, ou seja, micos estão prontos ou quase prontos e não encontram compradores entre outros motivos porque os preços estão muito acima da capacidade de compra. A industrialização de estatísticas fajutas procura manter aquecido um mercado em recessão.
A Folha de S. Paulo de ontem, domingo, fez uma matéria superficial sobre o estudo de Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sashsida, técnicos de Planejamento e Pesquisa da Diretoria de Estudos e Políticas Macroeconômicas (Dimac). Provavelmente outros veículos de comunicação darão menos importância. O setor imobiliário é um dos que mais investem em publicidade. Seus representes estaduais e municipais, quando não regionais, têm lábia e tanto. Em contraste com o caixa raso dos jornais, principalmente.
Para encurtar a história, começo do fim para, em seguida, me dedicar aos detalhes. Começar do fim significa apanhar os últimos parágrafos do trabalho dos dois especialistas. Leiam com atenção, principalmente quem entende que existe alguma animosidade entre este jornalista e alguns mercadores imobiliário da região que, protegidos por parte de uma mídia insensível, quando não irresponsável, usam e abusam da credulidade dos consumidores:
Naturalmente, não se acredita que uma crise no mercado imobiliário brasileiro, caso aconteça, irá ter efeito catastrófico, como ocorreu nos Estados Unidos e em alguns países da Europa, até porque a oferta de crédito no Brasil é ainda bastante restrita. Contudo, não serão desprezíveis. Quando o governo brasileiro for obrigado a aumentar a taxa de juros doméstica, haverá um impacto direto desta medida no setor imobiliário. Então, será a vez do Brasil lidar com uma crise criada exclusivamente pelo mau gerenciamento das políticas fiscais e monetárias do governo brasileiro. Não terá sido o mercado o criador da crise, mas o governo do Brasil.
Democratizando erros
Oponho-me à conclusão dos especialistas apenas num ponto: os mercadores imobiliários, gananciosos em escala preocupante, deverão ser sim responsabilizados por eventuais estragos dolorosos no setor. No caso específico da Província do Grande ABC, temos sinais mais que evidentes de situações inquietantes, conforme já escrevi nesta revista digital. Sem contar, é claro, as relações incestuosas com o Poder Público. O escândalo do Semasa não é obra do Espírito Santo.
Agora, voltando aos dois especialistas do Ipea, reproduzo alguns parágrafos anteriores à conclusão que apresentaram no estudo e que justificaram aquela posição crítica. Leiam com atenção:
De maneira geral, os resultados apontam para a possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil. De maneira objetiva, há uma base teórica sólida para se apontar o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento desta bolha. A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido tende a piorar o resultado final.
E continua o texto dos dois especialistas do Ipea:
Deve-se ressaltar também que a maioria dos contratos de financiamento habitacional no Brasil é feita com juros pós-fixados. Além disso, tal como os resultados da parte econométrica deste estudo sugerem, o mercado imobiliário é sensível e responde negativamente a um aumento nas taxas de juros. Isso é, aumentos nas taxas de juros podem trazer significativos problemas ao mercado imobiliário. Ressalte-se ainda que o aumento nas taxas de juros, provocado pelo Banco Central Americano, foi justamente o que ocasionou a explosão da bolha imobiliária nos Estados Unidos no período 2007-2008.
Mais um pouco do estudo, que vale a pena ser lido:
Insiste-se em ressaltar que as atuais políticas fiscais e monetárias do governo brasileiro são claramente inflacionárias. Tais políticas levarão inevitavelmente ao aumento do custo de vida no Brasil, e a todos os demais custos associados com o recrudescimento do processo inflacionário. Lembre-se também que as taxas de juros internacionais estão em um patamar mínimo histórico. Isto quer dizer que, cedo ou tarde, as taxas de juros internacionais irão subir. Quando isso ocorrer, o Brasil também será obrigado a aumentar a taxa de juros doméstica. Os verdadeiros custos, associados às políticas fiscais e monetárias expansionistas adotadas pelo governo brasileiro, irão aparecer.
Interesse social
Como esse assunto é de extremo interesse da sociedade, algo que lideranças do setor imobiliário como Milton Bigucci parecem que jamais entenderam, tanto que procuram inflacionar a atividade com descaradas manipulações do preço do metro quadrado de apartamentos novos, muito acima da realidade, vou em frente com o estudo dos dois especialistas do Ipea. Faço uma nova regressão no material que colhi no site daquele órgão de estudos do governo federal, o que em nada prejudica o entendimento desta matéria jornalística. Vamos a mais algumas abordagens:
Para aferir se existe pressão sobre o custo de produção no setor imobiliário, serão usados três diferentes índices: Índice da Construção Civil (ICC); Custo Unitário Básico (CUB); e Índice Nacional da Construção Civil (INCC), a partir de levantamento de preços de materiais e salários pagos na construção civil, para o setor habitação. O CUB é um indicador monetário que mostra o custo básico para a construção civil. Sua avaliação é feita pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada Estado. Por fim, o INCC, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), também afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É um dos três itens que compõem o Índice Geral de Preços (IGP), representando 10% do índice. Conforme pode ser vista nas tabelas anexas, para o período de janeiro de 2008 a fevereiro de 2012, todos os indicadores de custo apresentam uma variação bem acima da inflação geral medida pelo IPCA. Interessante analisar a evolução do INCC, dado que este índice participa da composição do IPCA. Verifica-se que o INCC variou de 35% para 25% do IPCA. Outro gráfico mostra a evolução de ambos os indicadores com o ICC geral desde junho de 2000. Pode-se observar que a partir de meados de 2003 ocorre um deslocamento entre os dois índices de custo de construção e o IPCA. O INCC e o ICC geral se posicionam sempre acima do IPCA, e esta discrepância parece se aprofundar cada vez mais. Como pode ser visto numa das tabelas, a variação do INCC se mostrou bem superior ao IPCA.
Mais alguns parágrafos para, finalmente, acredito, fechar o cerco, temporariamente é claro, em torno do assunto:
A expansão artificial do crédito é um dos fatores propulsores da bolha especulativa, sobretudo quando o crédito é orientado para promover determinado setor. Como mencionado anteriormente, o governo tem utilizado vários tipos de mecanismo para subsidiar o crédito ao setor imobiliário. No Brasil, cerca de 95% do estoque de crédito habitacional é oriundo de recursos direcionados (FGTS e Caderneta de Poupança). A taxa de juros básica incidente sobre o financiamento se situa muito abaixo daquela cobrada pelo mercado. Isto somente é possível porque a remuneração paga pela Caderneta de Poupança fica ainda aquém daquela exigida em um financiamento imobiliário e, por vezes, não cobre nem mesmo a inflação. Tendo em vista o cenário vivenciado hoje pode se alterar sensivelmente caso ocorra um recrudescimento da inflação. Em primeiro lugar, parte expressiva do financiamento imobiliário é indexada à Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP). Uma elevação desta – decorrente de um aumento da inflação – pode alterar significativamente a situação do mutuário. Também devido à volta da inflação, os recursos da poupança poderiam se reduzir; afinal, as regras de remuneração da poupança desestimulam investir neste fundo quando existe perspectiva de alta na inflação. O governo teria de encontrar outras fontes de recursos para fomentar o setor da construção civil. Assim sendo, é oportuno verificar a evolução do crédito imobiliário no período mais recente. De 2003 a 2010, a relação entre crédito e Produto Interno Bruto (PIB) elevou-se de 24% para 46%. (...) A relação crédito habitacional-PIB no Brasil, embora ainda seja baixa comparada aos demais países desenvolvidos, tem crescido muito nos últimos anos. O crédito para a compra de casa própria alcançou R$ 205,8 bilhões em janeiro de 2012, segundo dados do Banco Central do Brasil. Não é sem razão que, entre todas as categorias de empregos no setor privado – indústria de transformação, comércio, serviços e construção civil – foi exatamente o setor de construção civil que apresentou a maior expansão no emprego.
Preços elevadíssimos
É por essas e outras que os dois estudiosos do Ipea iniciam os trabalhos afirmando que o preço dos imóveis residenciais e comerciais tem crescido além do que pode ser explicado pelos fundamentos que deveriam reger o movimento de preços no setor e em qualquer outra atividade. Não resisto a alguns novos parágrafos do trabalho:
De acordo com a perspectiva da Escola Austríaca, uma bolha de mercado não surge por força de um comportamento irracional, mas por consequência de um sinal exogenamente criado que faz com que os agentes direcionem erroneamente os investimentos em um determinado segmento da economia, fazendo com que os preços deste mercado sigam uma trajetória fortemente ascendente. Tal elevação não poderá se estender indefinidamente, fazendo com que os agentes em algum instante – o ponto de ruptura – percebam que o retorno sobre o investimento se situa aquém do esperado. Nesse momento, haverá uma revisão de projetos, com uma perda acentuada de capital inerente ao processo.
Total de 1894 matérias | Página 1
21/11/2024 QUARTO PIB DA METRÓPOLE?