Imprensa

30ANOS: condomínios
na pauta dos secretários

DANIEL LIMA - 05/11/2020

Havia no Grande ABC naquele começo de século a expectativa de que condomínios industriais poderiam virar ferramenta importante contra a fuga de empresas. A revista de papel LivreMercado fez matéria oportuna na edição de setembro daquele ano, com o jornalista Walter Venturini.

O tema praticamente desapareceu da pauta regional, em sincronia com a debandada de empresas de todos os tamanhos e setores. Condomínios industriais viraram condomínios logísticos, que têm pouco a ver com a indústria de transformação.

Esta é a centésima-sexagésima-oitava edição da série 30ANOS do melhor jornalismo regional do País, de LivreMercado e de CapitalSocial.

Quando juntar também

pode ser solução

WALTER VENTURINI - 05/09/2000

Condomínios industriais estão sendo vistos por empresários e administradores públicos como solução para enfrentar a evasão industrial no Grande ABC. O principal atrativo é a redução de custos para pequenas e médias empresas, justamente as que passam por situação mais desconfortável. A fórmula começou a ser implantada em Diadema, onde já há duas iniciativas, num sinal de que juntar vários empreendimentos no mesmo endereço pode se transformar em tendência. Santo André também contemplou dispositivo legal na nova LDI (Lei de Desenvolvimento Industrial) e discute a criação de um condomínio no eixo da Avenida Industrial.

Para fazer frente ao vácuo criado pela evasão ou fechamento de médias e grandes empresas, a Prefeitura de Diadema se vale de alterações na legislação e permite que sejam adaptados alguns conceitos de condomínios industriais. A nova forma de organização empresarial reúne empreendimentos que ocupam individualmente os grandes galpões vazios de um mesmo espaço industrial. "Não vejo como uma solução só para Diadema, mas a saída nos próximos anos para todos os municípios da Região Metropolitana.

Para competir com o Interior, a única alternativa é reduzir custo fixo" -- considera o secretário de Desenvolvimento Econômico e Turismo, David Schmidt.

Parceria produtiva

A fórmula encontrada por Diadema é a da parceria -- a iniciativa privada fica com o controle dos novos projetos e o Poder Público fica na retaguarda, com suporte legal e incentivos. Condomínios de empresas podem ser vitais para a cidade, que tem dois mil galpões. A Prefeitura diz que, desse total, cerca de 200 estão vazios. Corretores de imóveis, nem tanto animados e mais realista pela prática profissional, calculam que o número seja de mil galpões desocupados, conforme reportagem de LivreMercado de agosto. Em Santo André, a fórmula a ser adotada é a clássica, com grandes galpões subdivididos em módulos ocupados por linhas industriais de diferentes empresas e com administrações concentradas num único núcleo gerencial.

Reflexos da queda

Os espaços vazios se refletem na arrecadação de ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) e na participação do Município na redistribuição do bolo fiscal feito pelo Estado. Há 10 anos, Diadema ficava com 1,62% de participação no ranking de ICMS. Para este ano, o índice baixou para 1,31%. "Condomínio industrial é uma maneira de racionar despesas" -- explica Marino Mário da Silva, diretor da Retha Imóveis Industriais, que administra cinco condomínios industriais na Grande São Paulo, um dos quais em Diadema. Ao compartilhar uma área, as empresas reduzem custos fixos como segurança, limpeza, portaria, energia elétrica e coleta de lixo industrial e passam a se dedicar exclusivamente à produção.

Em janeiro deste ano, Diadema alterou a legislação para flexibilizar a concessão de alvarás. Permitiu que mais de uma empresa fosse registrada num mesmo endereço e pôs em curso operação destinada a reduzir os custos dos empreendimentos e gerar mais empregos na cidade.

A ideia surgiu de encontro entre o secretário David Schmidt e o proprietário de um dos maiores espaços industriais desativados da cidade, com 30 mil metros quadrados e 12 galpões, na Rua Anitta, no Jardim Canhema. No local funcionava a Forjaria São Paulo, tradicional metalúrgica da região, que empregava 110 trabalhadores. Com a transferência da empresa em 1996 para Iperó, Interior de São Paulo, o proprietário tentava realugar a área, que reúne um conjunto de galpões. O problema era encontrar outra grande empresa para ocupar o lugar vago.

"O assunto vinha sendo discutido no Ciesp (Centro das Indústrias do Estado de São Paulo) em Diadema como a única forma de trazer novas indústrias para cá" -- conta o secretário, que lançou a ideia de condomínio industrial. Outra inovação da Prefeitura para atrair investimentos foi a ampliação da assessoria às empresas que pretendem se instalar no Município. A Administração oferece suporte técnico e promete agilizar processos de adequação de redes elétricas e de telefonia junto à Eletropaulo e à Telefônica.

O fracionamento de espaço industrial tem vantagens diretas como redução do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de custos com segurança, água e energia elétrica.

Primeiro empreendimento

O primeiro empreendimento desse tipo na cidade surgiu no conjunto de galpões da Rua Anitta, o condomínio Centro Industrial Forjas, administrado pela Retha Imóveis Industriais, imobiliária que gerencia outros três condomínios semelhantes em São Paulo e um em Taboão da Serra. Na Rua Anitta operam nove empresas -- duas metalúrgicas, duas indústrias químicas, quatro distribuidoras e uma indústria de material eletroeletrônico --, que ocupam individualmente cada galpão e garantem 200 empregos. Quase o dobro do quadro funcional da antiga forjaria que funcionava no local.

A Retha reformou os galpões, desativados há quatro anos. Construiu escritórios ao lado de cada galpão e cuidou da rede elétrica e de telefonia. A administradora é responsável pela segurança e manutenção de toda a parte externa do condomínio. Pelos serviços, cobra R$ 1.000 de cada condômino. Além da redução de custos, a garantia de segurança patrimonial é fator fundamental. "O empresário fecha seu galpão na sexta-feira e retorna na segunda com a tranquilidade de encontrar tudo no lugar" -- afirma Marino Mário da Silva, diretor da Retha, fundada há cinco anos.

Nesse período, ele garante não ter registrado nenhuma ocorrência de roubo nos 130 galpões industriais dos cinco condomínios que administra. O empresário considera a legislação que cria condomínios industriais em Diadema mais avançada que a da Capital, onde esse modelo de empreendimento enfrenta dificuldades burocráticas.

Fornecedores próximos

Uma variante de condomínio industrial em Diadema está sendo experimentada pela Krones, metalúrgica que produz bens de capital para o setor de bebidas e alimentação. A empresa disponibilizou 12,2 mil dos 30 mil metros quadrados para instalar fornecedores. Quatro dos sete módulos disponíveis já foram locados para três metalúrgicas e uma indústria de plásticos.

"Tomamos a decisão para diminuir o custo de logística e diluir os custos fixos" -- revela Jacob Wolf, gerente industrial da Krones. O executivo ressalta que as empresas agregadas na área não são sistemistas, mas apenas fornecedores que se instalaram junto à linha de produção. "Não pretendemos terceirizar o know-how de nossos equipamentos" -- afirma Wolf. A Krones produz máquinas pesadas transportadoras, lavadoras e rotuladoras.

No mesmo janeiro deste ano em que Diadema flexibilizava a legislação para permitir a instalação de condomínios, Santo André incorporava na nova LDI (Lei de Desenvolvimento Industrial) a lei de 1996 que permitia a criação desse tipo de empreendimento.

O secretário de Desenvolvimento Econômico, Nelson Tadeu Pereira, tem concepção mais próxima do conceito original de condomínio industrial, segundo o qual as indústrias concentram suas linhas produtivas num único galpão dividido em módulos e toda a parte administrativa e de infraestrutura fica a cargo de uma única empresa.

O conceito se aproxima do condomínio Espace Center, no Bairro da Lapa, em São Paulo, onde a Retha Imóveis Industriais pretende instalar 29 empresas que vão compartilhar restaurante industrial, posto bancário, edifício de administração e loja de conveniência. Finalizado na metade do ano, o novo condomínio tem 10 empresas instaladas.

É essa visão que Nelson Tadeu Pereira tenta passar para empresários do Município interessados em montar um condomínio na Avenida Industrial. "O grande segredo é compartilhar o que hoje é fixo: os custos. A empresa tem de pagar pelo que efetivamente utiliza. Se precisar de mais espaço, pode crescer lateralmente, aumentando seu módulo" -- explica o secretário. Para Tadeu Pereira, a proposta de condomínio é estratégica para a economia do Grande ABC, principalmente para micro e pequenas empresas.

"Se não oferecermos alternativas, esses empreendimentos vão sair daqui pela pressão imobiliária" -- alerta, referindo-se à valorização das áreas urbanas.

Tudo por novo investimento

Enquanto municípios do Grande ABC lutam para manter empresas sem condições de oferecer benefícios fiscais ou outras melhorias, Bauru, no Oeste Paulista, pratica a tradicional política de atrair investimentos oferecendo isenção de cinco a 10 anos do IPTU (Imposto Predial de Territorial Urbano) e ISS (Imposto Sobre Serviços) e até mesmo doando terrenos com toda infraestrutura (água, esgoto, rede elétrica e asfalto). A cidade está criando seu quarto distrito industrial, com capacidade para 100 empresas, com lotes urbanizados que variam de quatro mil a 20 mil metros quadrados. Os outros três distritos abrigam cerca de 150 indústrias.

Na verdade, o setor industrial ainda não é o forte em Bauru, onde predominam o comércio e prestação de serviços. Mas o secretário de Desenvolvimento Econômico da cidade, Roberto Rufino, almeja mudar esse perfil e já articula a criação de uma espécie de Zona de Livre Comércio na cidade para importar produtos semi- industrializados e reexportá-los montados.

Maquiadores mexicanas

No México, as empresas que fazem esse tipo de trabalho (importando e reexportando para o mercado dos Estados Unidos) são conhecidas como maquiladoras. Mão-de-obra barata e incentivos fiscais abundantes são atrativos desse sistema para atrair investimentos nem sempre permanentes, mas preciosos em tempos de globalização.

Roberto Rufino está de olho também em projeto do próprio governo federal em permitir a criação de maquiladoras no País. Para tanto, já funciona na cidade uma estação aduaneira, para facilitar as operações de importação e exportação. A Administração Municipal também finaliza as obras de um aeroporto internacional de cargas, para desafogar os terminais de Viracopos e Cumbica. A hidrovia Tietê-Paraná, a 30 quilômetros da cidade, ligando a região aos países do Mercosul é mais uma vantagem estratégica do município para se credenciar junto a Brasília para sediar um eventual distrito de maquiladoras.

Outra cartada da Prefeitura local é na área de Turismo, com a criação da Agência Regional de Desenvolvimento Turístico. O objetivo é incentivar investimentos no setor, oferecendo atrações naturais em 22 municípios da região, onde Bauru teria papel de centralizador do movimento de turistas. "Qualquer empresário que avaliar a posição geográfica de Bauru, não terá melhor local para fazer investimentos" -- garante o secretário. Tais vantagens e incentivos já garantem ao município o 34º lugar entre as cidades que mais atraem investimentos no Brasil.