A iminência de que o governo estadual sancione ainda este mês a lei que unifica o zoneamento do Pólo de Sertãozinho, em Mauá, adiciona atrativo substancial a maior área da Grande São Paulo destinada à instalação de empresas. A modificação acrescenta mais cinco milhões de metros quadrados ao Pólo e dobra a quantidade de terrenos disponíveis sob a classificação de Zupi (Zona de Uso Predominante Industrial). Com a alteração eliminam-se os entraves burocráticos do prevalecimento da lei estadual sobre a municipal. Agora, o Pólo Industrial de Sertãozinho fica reservado exclusivamente a empreendimentos industriais.
Mauá alterou em 2000 o zoneamento municipal e classificou toda essa área como atividade de Desenvolvimento Econômico, nomenclatura que tem exatamente o mesmo significado de Zupi. Mas o zoneamento estadual permitia ocupação de perfil diversificado em trechos do Pólo próximos às divisas com Ribeirão Pires e Santo André. A segmentação prestes a ser eliminada poderia autorizar inclusive a construção de casas e chácaras, embora pouco provável diante da localização geográfica dos terrenos. Na prática, essa possibilidade remota impedia a instalação de indústrias químicas, de resinas e fibras, borrachas, látex sintético, cervejas, fertilizantes e fundição principalmente pelo fato de que essas atividades não podem funcionar próximas a áreas residenciais.
“A lei elimina o caráter restritivo que dificultava a expansão do Pólo. Dificilmente uma atividade não industrial iria se instalar naquela área, mas sempre ficava a brecha” — argumenta o deputado estadual pelo PT e autor do projeto, Donisete Braga. A permissão para novas atividades industriais é consequência imediata da alteração da lei. Afinal, acrescenta mais um atrativo à área para onde se mudaram 70 indústrias nos últimos cinco anos. O que é menos visível, mas implícito, é a relevância da ação política que abandonou o varejismo costumeiro para entrar no imprescindível planejamento de médio e longo prazo.
Donisete Braga também foi autor da lei que regularizou a recente expansão do Pólo Petroquímico de Capuava. Ele coloca os dois projetos no mesmo grau de importância e não acredita que o governo estadual vete o que o Assembléia acaba de referendar. A lei não cria despesas nem depende de realocação de verbas, fatos que normalmente jogam por terra eventuais boas intenções dos parlamentares. “A visão política além do que está perceptível a olho nu é muito importante. Muitas vezes a adequação de uma lei muda radicalmente a situação e é capaz de tornar a região mais atrativa sem que seja necessário desembolsar um centavo sequer” — contextualiza o diretor executivo da Agência de Desenvolvimento Econômico Paulo Eugênio Pereira, ex-secretário de Desenvolvimento Econômico de Mauá com participação direta em ações públicas para atrair empresas ao Pólo de Sertãozinho.
A legislação aprovada pela Assembléia Legislativa procurou zerar as inconformidades que dificultam a abertura de empresas. A Lei de Zoneamento de Mauá, aprovada em 2000, reduziu de cinco mil metros quadrados para 500 metros quadrados o lote mínimo no Pólo de Sertãozinho justamente para democratizar a ocupação. Essa metragem também foi incluída na lei estadual. O custo da terra é relevante nos empreendimentos industriais. Áreas menores se conectam à realidade de plantas fisicamente enxutas de pequenos e médios empreendimentos.
Também foi extinta pela Assembléia Legislativa a taxa máxima de área construída, que oscilava entre 50% e 70% do total do terreno. Com isso, cada caso será tratado individualmente sob análise específica do impacto produtivo no meio ambiente, e não mais pelo caráter generalista da legislação. Uma indústria química terá de seguir regras diferenciadas de uma transportadora ou de centro de distribuição. “Isso não significa que vai haver liberação geral. Pelo contrário, será mais rápido obter a licença ambiental porque os empreendedores poderão adquirir áreas em tamanho já adequado à atividade” — explica Donisete Braga. A nova lei também delimita uma área de preservação ambiental que não poderá ser ocupada, justamente para evitar conflitos com as regras da lei ambiental do Estado de São Paulo.
Logística e preço
A unificação do zoneamento do Pólo de Sertãozinho também potencializa as exaustivamente propagandeadas vantagens logísticas da área. O Pólo abriga a porta de entrada do programado Trecho Sul do Rodoanel e está a meio do caminho entre o Porto de Santos e o aeroporto de Cumbica. Com isso, se beneficiaria também do prolongamento viário projetado para ligar Avenida Jacu-Pêssego, na Zona Leste, e a Avenida dos Estados, na divisa de Mauá com Santo André. Essas obras formam espécie de anel viário em torno de indústrias, com potencialidade de reduzir em preciosos quilômetros a distância entre qualquer parte do País. Quando for possível acessar a Via Anchieta por meio do Rodoanel, a viagem ao Porto de Santos encurtará em pelo menos meia hora.
É exatamente a possibilidade dessas obras saírem do papel no médio prazo, aliada à oferta de terras com metro quadrado que chega a custar até nove vezes menos em relação a outras áreas da Grande São Paulo, que tem atraído empresas. A Prefeitura de Mauá nunca ofereceu vantagens tributárias a empreendedores. Preferiu maximizar as características naturais da área com a democratização do uso do solo. Mesmo assim, não foi verificado boom na velocidade de vendas dos terrenos industriais, como estimavam os gestores públicos. Do novo total de 13 milhões de metros quadrados originários da mudança da lei estadual, cerca de três milhões estão ocupados.
A situação não deve sofrer alteração significativa. Corretores de imóveis especializados em Sertãozinho explicam que, com raras exceções, as vendas de áreas industriais obedecem a lógica de planejamento individual de cada empresa e não a mudanças na lei ou melhoras sazonais da economia. O secretário de Desenvolvimento Econômico, Cláudio Scalli, anunciou recentemente que existem cerca de 250 lotes sob interesse de empreendedores no Sertãozinho. Só não revelou quem são, de onde vem e o que querem fazer.
A Prefeitura de Mauá não conhece em detalhes a atividade econômica do Pólo de Sertãozinho, apesar de ter patrocinado uma das poucas ações pontuais de desenvolvimento econômico com resultados concretos na região nos últimos anos. Os dados mais recentes dão conta de que 70 empresas foram instaladas no local nesse período, a maioria do setor de transformação de plástico. A preferência se deve à proximidade da matéria-prima fornecida pelo Pólo Petroquímico de Capuava. Os dois distritos industriais são separados por apenas três quilômetros.
A maioria das novas empresas de Sertãozinho migrou do Grande ABC porque encontrou característica peculiar numa região carente de planejamento urbano. Como a ocupação industrial é recente, Sertãozinho não sofre com o adensamento populacional. Em São Bernardo e mais fortemente em Diadema é comum deparar com empresas rodeadas por bairros residenciais ou núcleos de subhabitações, situação que costuma criar animosidades com a vizinhança e inviabilizar projetos de expansão. “É importante enxergar a lei também sob o ângulo de planejamento regional que nunca existiu. Imagine a segurança do empreendedor ao saber que pode se instalar em área onde não terá problemas futuros com a vizinhança” — define Donisete Braga.
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