A MZM é um fenômeno no mercado regional da construção civil. Em apenas sete anos de atividades como construtora, já que nos cinco anteriores dedicou-se exclusivamente a reformas, a empresa contabiliza mais de 200 mil metros quadrados construídos e outros mais de 100 mil metros quadrados em construção. E não é só. Pelo menos outros três empreendimentos serão lançados dentro dos próximos meses.
Os números ganham significado especial quando se sabe que a MZM jamais prestou serviço para o setor público. Na conta de 200 mil metros quadrados prontos figuram principalmente empreendimentos residenciais como o Nova Petrópolis, que totaliza 296 apartamentos em São Bernardo, o Morada das Artes, com quatro torres em construção no Bairro Rudge Ramos, além do Residencial Parc de France, com 456 apartamentos em seis torres de 20 andares na Avenida Pereira Barreto, em Santo André. Obras como a da Justiça Federal de Santo André e as mais de 20 agências da Caixa Econômica Federal não invalidam a exclusividade no atendimento à iniciativa privada porque foram erguidas por solicitação de investidores.
A pergunta é inevitável para quem conhece o mínimo sobre economia do Grande ABC: como a MZM consegue vender tantos apartamentos em uma região que, além de ter perdido muito da riqueza das indústrias por fatores que vão da guerra fiscal às deseconomias típicas de regiões metropolitanas desassistidas por políticas públicas específicas, figura entre as localidades que mais empobreceram com a globalização econômica dos anos 90?
A fórmula encontrada pela construtora de Santo André mescla receitas de duas das maiores cadeias varejistas em operação no Brasil: a familiar e brasileira Casas Bahia e a multinacional Carrefour. Das Casas Bahia a MZM absorve sistema de pagamento pelo qual os consumidores podem pagar: o providencial financiamento a longo prazo que permite à rede comandada por Samuel Klein vender enxurrada de móveis e equipamentos eletroeletrônicos num País com imenso contingente de pobres e excluídos.
Do Carrefour a construtora reproduz o conceito de preços baixos ancorados em larga escala de produção. "A solução é ganhar menos sobre quantidade maior de unidades vendidas e oferecer meios pelos quais as pessoas possam comprar -- exatamente como faz a Casas Bahia. As parcelas precisam caber dentro do orçamento mensal, não importa a renda do consumidor" -- explica com didatismo Idivaldo da Cunha, diretor de marketing da MZM.
Entrega antecipada -- Um dos maiores complexos residenciais do Grande ABC, com mais de 50 mil metros quadrados de área construída, o residencial Parc de France exemplifica a filosofia comercial inspirada na maior rede nacional de móveis e eletroeletrônicos e na necessidade de adequar os preços à realidade regional. As seis torres que totalizam 456 apartamentos foram entregues com antecedência em relação ao prazo contratual graças ao sucesso da comercialização. A entrega da última torre foi antecipada de agosto para abril.
Além de oferecer financiamento direto com a construtora em 96 meses ou até 240 meses por meio de operação de crédito firmada com a Caixa Econômica Federal, a MZM aplicou outro ingrediente da receita com que vem conquistando consumidores: preço de venda relativamente enxuto. O valor de lançamento de cada unidade do Parc de France foi de R$ 55 mil para financiamento em 96 meses. Nada mal para apartamento bem localizado com três dormitórios e uma suíte em 75 metros quadrados. Quem comprou por último pagou mais caro porque o mercado imobiliário obedece à mesma lei vigente em qualquer aplicação financeira: quanto antes e por mais tempo for aplicada determinada quantia, maior é o rendimento. "O preço de mercado dos apartamentos hoje está em torno de R$ 100 mil" -- destaca Idivaldo da Cunha.
O diretor comenta que flexibilidade para se adequar aos interesses ou possibilidades financeiras dos compradores também vale ouro nestes tempos de turbulências micro e macroeconômicas. Ele explica que quem adquiriu apartamentos da última torre do Parc de France no período do lançamento pôde pagar mensalidades equivalentes à metade de quem optou por ser contemplado na primeira torre. "O apartamento é o mesmo. Só mudou a forma de pagamento. Da mesma forma que na Casas Bahia o mesmo DVD pode ser adquirido à vista ou em dez parcelas" -- compara Idivaldo.
Menos sobre mais -- Se a Casas Bahia pode oferecer condições especiais de pagamento porque usufrui de condição privilegiada de negociação junto à indústria eletroeletrônica, a MZM oferece imóveis a preços enxutos porque aposta na estratégia da ampliação da escala de vendas. Em vez de procurar ganhar muito sobre poucos apartamentos, a ordem é ganhar menos sobre quantidade maior de unidades. Por isso o volume de apartamentos se reproduz rapidamente, com mais lançamentos programados para o Grande ABC e Interior de São Paulo. Além de ampliar a base de compradores, a construtora trabalha na ponta da redução de custos. A MZM só atua pelo sistema de preço fechado por entender que é a melhor forma de apurar a produtividade.
"O preço fechado nos motiva a antecipar a conclusão das obras para economizar com custos fixos. No sistema preço de custo não há garantia de ingressos estáveis de recursos e o ritmo da construção independe da construtora" -- afirma Idivaldo Cunha. Ao acelerar o ritmo construtivo para tornar-se mais lucrativa, a MZM beneficia os compradores e reforça a tese criada há mais de dois séculos pelo inglês Adam Smith, segundo o qual o capitalismo é o sistema econômico mais eficiente pelo fato de canalizar ambições e interesses individuais para o bem coletivo. Todos os empreendimentos residenciais lançados pela MZM foram entregues com antecedência ou rigorosamente no prazo -- alento importante em um mercado que ainda sente o impacto do trauma causado pela Encol.
Produto arrebatador -- Da mesma forma que os diretores da Casas Bahia sobrevoam as metrópoles de helicóptero para descobrir áreas potenciais para implantação de novas lojas, sobretudo regiões densamente povoadas da periferia que não sejam servidas por lojas do gênero, a MZM só lança empreendimentos imobiliários após ampla pesquisa mercadológica. "Além de preço e condição de pagamento, é preciso oferecer diferenciais que tornem o produto arrebatador. O empreendimento não pode ser simplesmente mais um no mercado" -- explica o diretor de marketing.
No caso do Parc de France, o maior argumento de venda foi a imensa área livre à disposição das 456 famílias. São sete mil metros quadrados com quadra poliesportiva, pista de cooper, área de ginástica e mais de 30 bancos de madeira que conferem ares de praça ao espaço. "O Parc de France quebrou o mito de que morar em apartamento é sinônimo de viver enclausurado" -- comenta Idivaldo Cunha, apontando para moradora que caminha despreocupadamente empurrando um carrinho de bebê. "Onde, hoje em dia, aquela senhora poderia passear com tranquilidade?" -- pergunta, preocupado -- como todos -- com o clima de insegurança e a escalada da criminalidade.
O nome do residencial lançado em 1998 foi uma homenagem à seleção campeã da Copa do Mundo de Futebol naquele ano. Cada torre tem o nome de uma cidade francesa e o tratamento paisagístico do espaço de convivência reproduz a figura da Torre Eiffel.
Além da área livre adornada com a imagem do maior monumento francês, o valor relativamente reduzido do condomínio foi outro responsável pelo sucesso das vendas do Parc de France: R$ 90 por mês. "O preço do condomínio é um dos aspectos prioritários, porque ninguém está disposto a arcar com alto custo de manutenção" -- explica o diretor.
É interessante notar que boa parte dos empreendimentos residenciais da construtora cujo crescimento baseia-se na adequação à realidade regional está plantada em áreas que antes acolhiam indústrias. No espaço ocupado pelo Morada das Artes, no Rudge Ramos, funcionou a Indústria de Refratários Brasil. No espaço do Shopping Lar ABC existia a Festo. E o terreno que acolhe o Parc de France, a Justiça Federal e um megacentro empresarial em construção sediou a KS Pistões. Em tempo: o plano de erguer passarela sobre a Avenida Pereira Barreto para conectar o Shopping Lar ABC ao Parc de France continua de pé.
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