Já que o megaempresário e megacomplicado Milton Bigucci não topa responder aos questionamentos deste jornalista nesta revista digital (estamos preparando a sétima bateria de "Entrevista Indesejada"), decidi pegar carona num artigozinho mequetrefe que ele escreveu outro dia e despachou para um grupo de destinatários pouco conhecidos. Vou lhe dar uma surra virtual. Decidi transformar o artigozinho dele em insumos de um debate que poderá ser real e com novos condimentos informativos se ele topar me enfrentar em qualquer espaço que escolha. Dou-lhe uma sova homérica na sequência que os leitores vão acompanhar, mas gostaria mesmo de lhe dar umas bordoadas de contraditório num palco que contemplasse representantes da sociedade. E olhem que aceito circunscrever o debate à suposta especialidade dele -- o mercado imobiliário, como mercador imobiliário que é -- e não faço isso por generosidade, mas apenas para ver se o jogo ganha equilíbrio em alguma situação. Faço a escolha porque o mercado imobiliário é um de seus maiores calcanhares de Aquiles.
Vamos publicar agora, neste espaço, portanto, um artigo assinado pelo presidente do Clube dos Especuladores Imobiliários do Grande ABC e também presidente do conglomerado MBigucci. Aos leitores que eventualmente, mesmo após as explicações acima, estão a elogiar o desprendimento deste jornalista por repassar um texto não autorizado de um prevaricador denunciado pelo Ministério Publico do Consumidor de São Bernardo e integrante do entorno da quadrilha da Máfia do ISS de São Paulo, em fase de penalidades administrativas e ministeriais, lamento dizer que estão sendo precipitados. Decidi por esse debate virtual principalmente porque vou massacrar Milton Bigucci com prazer de quem não aceita informações manipuladas.
Esperando pelo real
Debater virtualmente com Milton Bigucci é mesmo um prazer imenso. Algo que só seria superado pelo debate real, cara a cara, calvície contra meia calvície indecorosamente acaju. Trata-se, modéstia à parte, de uma disputa desigual em todos os sentidos. O dirigente dos especuladores tem o passado a condená-lo. Este jornalista tem o futuro a contestar uma condenação esdrúxula de um magistrado que não entende patativa de liberdade de expressão com responsabilidade social. Se soubesse não teria sido contraditório. Bater em Bigucci é somar forças aos compradores de imóveis que tiveram a péssima experiência de serem ludibriados pelo conglomerado do qual ele é o comandante.
Mas vamos ao que interessa. O título do artigo de Milton Bigucci é “Quem paga a conta é o comprador do apartamento”. O título da réplica que lhe aplico é: “Quem ganha sempre são os mercadores imobiliários”.
Com o caradurismo de quem acredita que sempre ficará impune, Milton Bigucci produziu o material 10 dias após ser condenado pela Justiça num caso que divulgamos aqui, de desrespeito a um comprador de imóvel de seu conglomerado, o qual, ao romper contrato de compra, teve descontados valores antecipadamente pagos muito acima do que determina a legislação.
Vamos então ao debate com Bigucci. Ele vai apanhar para aprender a deixar de ser metido a besta nessa tentativa insólita de postar-se como paladino dos fracos e oprimidos.
Milton Bigucci -- Toda vez que as mudanças de lei de zoneamento ou uso do solo nas cidades reduzem a capacidade construtiva dos terrenos há um encarecimento de preço dos imóveis e a serem construídos. E quem vai pagar a conta é o comprador do apartamento.
Réplica deste jornalista -- Toda vez que há mudanças no uso e ocupação do solo ditadas por interesses sempre obscuros que supostamente sugerem melhoria da qualidade de vida, quem ganha com o aumento da rentabilidade são os mercadores imobiliários, em detrimento dos compradores, porque eles sabem manipular os cordões de bastidores públicos que os favorecem sempre.
Milton Bigucci – Vários municípios estão estudando e fazendo as suas mudanças de lei e a impressão que passam é que reduzindo o potencial construtivo de cada terreno estão penalizando as construtoras, quando na verdade estão encarecendo os preços dos imóveis para a população. Aumentam a qualidade de vida, mas encarecem o produto final, tornando-o mais distante do comprador.
Réplica deste jornalista – A sempre anunciada redução do potencial de construção não passa de falácia. Joga-se para a plateia, para disfarçar favorecimentos ao mercado de construção. As chamadas outorgas onerosas são muito mais vantajosas às empresas, de imediato e no longo prazo, do que aos cofres públicos, subestimados nas receitas adicionais que a elevação do potencial de construção oferece e penalizados com a agressividade improdutiva que permeia a mobilidade urbana. Já escrevi sobre o assunto com base no que acontece na cidade de São Paulo. Na região, as outorgas onerosas são tão vergonhosamente desonestas que os administradores públicos não dão publicidade aos números.
Milton Bigucci – Quando se aumenta o potencial construtivo ao longo dos corredores de ônibus, monotrilhos ou metrôs, está se incentivando a construção nesses terrenos atendidos por transporte coletivo, mesmo que por vezes precário. As prefeituras cobram taxas desse aumento de potencial construtivo das construtoras, as quais repassam para os compradores. É a canalização de recursos do adquirente final para o poder público.
Réplica deste jornalista – Na verdade, o fantástico aumento de rentabilidade das construtoras, que exploram ao máximo a verticalização praticamente sem grandes custos, recai não só nos bolsos dos compradores, cujos valores dos imóveis são inflados pela especulação imobiliária impune, como também aos cofres públicos, pela sobrecarga do sistema viário que se traduz em bandeira desfraldada à ineficiência logística que afeta diretamente a competividade municipal.
Milton Bigucci – Lembro, há décadas, quando os índices construtivos em algumas cidades chegavam a seis vezes a área do terreno e os preços dos imóveis eram acessíveis ao trabalhador braçal da indústria. Hoje, quanto mais as novas leis diminuem esses índices mais caro fica o imóvel e mais distante ele fica do trabalhador. Há casos que esses índices chegam a apenas uma vez a área do terreno.
Réplica deste jornalista – A liberalidade de outros tempos, tempos sugeridos pelo autor do artigo, explica, em larga escala, o grau de precarização da logística urbana, engolfada por arranha-céus incompatíveis com a precariedade de sistema de transporte, de abastecimento de água, de salubridade urbana, entre outros aspectos. Voltar aos tempos de liberalidade e sem contrapartidas é um antigo sonho dos predadores imobiliários, como se o inferno já não estivesse instalado. Aposto que Milton Bigucci jamais abrirá as planilhas de seus empreendimentos extraordinariamente rentáveis. Principalmente do Marco Zero, cujo terreno foi indecorosamente surrupiado da Prefeitura de São Bernardo, com a cobertura do prefeito Luiz Marinho, se secretários e da Câmara de Vereadores.
Milton Bigucci – A falsa impressão de que as prefeituras reduzem a capacidade construtiva dos terrenos só para beneficiar a mobilidade urbana e aumentar a qualidade de vida cai por terra quando se analisa o alto valor pago aos cofres públicos por esses aumentos construtivos legais. Se pagar, constrói-se mais legalmente, mesmo que seja em detrimento da mobilidade urbana. A receita dos cofres públicos é mais importante que o custo final do bem para o comprador.
Réplica deste jornalista – A argumentação de Milton Bigucci sobre os ganhos das prefeituras com o aumento do potencial de construção é uma bobagem sem tamanho. Há farta documentação que prova que quem ganha mesmo muito dinheiro com a possibilidade de construir 12 andares de oito apartamentos cada ao invés de meia dúzia com quatro apartamentos são os construtoras que pagam ninharia pela alavancagem construtiva e repassam miséria à gestão pública.
Milton Bigucci – A miscelânea social, colocando habitações populares em zonas caras também não ajuda. Encarece a habitação social e reduz o valor da habitação da classe média ou rica existente no entorno.
Réplica deste jornalista – Milton Bigucci tem razão nesse ponto. Faltou dizer que essa prática é populismo puro de administradores públicos que só correm atrás de votos.
Milton Bigucci – A verticalização existe nas melhores e maiores metrópoles do mundo. Não é cerceando-a que vai atender o trabalhador. Os custos dos imóveis das cidades nas zonas mais distantes do centro são acrescidos dos altos custos para levar água, esgoto, energia e infraestrutura a esses pontos longínquos, dificultando o acesso da casa própria ao trabalhador.
Réplica deste jornalista – Nas grandes metrópoles brasileiras a verticalização foi ditada por interesses de mercadores imobiliários gananciosos em associação com dirigentes públicos predadores, quando não prevaricadores. A verticalização em metrópoles do Primeiro Mundo está conectada umbilicalmente à rede de transporte público eficiente, que chega antes da reformulação do espaço imobiliário a ser aprovado. Há imensas áreas prontas à ocupação nos centros das grandes cidades brasileiras, deterioradas ao longo dos tempos, mas o mercado imobiliário não se interessa por um negócio menos rentável quando comparado a áreas mais nobres.
Milton Bigucci – O que falta é mais bom senso e menos sanha arrecadadora, mesmo que haja necessidade. Sempre a conta é paga pelo comprador do imóvel. Não há milagre.
Réplica deste jornalista – Se houvesse bom senso e transparência, a nova legislação de uso e ocupação do solo em São Bernardo, por conta do roteiro do monotrilho que só Deus sabe quando vai chegar, não contemplaria tanta especulação com o aumento do potencial de construção a ponto de Milton Bigucci ter comprado sem pestanejar uma área nobre no Rudge Ramos, coincidentemente na cara do gol daquele anunciado corredor de transporte, além de outros terrenos que seguem a mesma rota de benefícios construtivos.
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21/01/2025 PAULINHO, PAULINHO, ESQUEÇA ESSE LIVRO!