A Avenida Pereira Barreto ganhou duas ótimas notícias praticamente ao mesmo tempo: deve sediar condomínio de edifícios residenciais de alto padrão no megaterreno de 200 mil metros quadrados que pertenceu à Fiação e Tecelagem Tognato e vai sediar mais um centro planejado de compras em área anexa ao Supermercado Sonda. Essas novidades pontuais, entretanto, não mascaram realidade estrutural histórica bem menos glamorosa: a principal via de ligação entre Santo André e São Bernardo não é nem sombra do potencial sugerido por posição logística, fluxo privilegiado e presença de âncoras como os shoppings ABC e Metrópole, instalados nas duas extremidades. Para além de alguns empreendimentos reluzentes, a Pereira Barreto ainda se apresenta como verdadeiro campo minado, repleta de vácuos imobiliários que só podem ser preenchidos por ações coordenadas de planejadores urbanos, Poder Público e investidores.
Basta percorrer os pouco mais de três quilômetros de extensão para verificar que a situação é muito mais delicada do que fazem crer novos investimentos e passarelas vitrificadas dos centros planejados de consumo. E que o percurso seja percorrido a pé. O ritmo das passadas é mais compatível com observação atenta do que a velocidade dos automóveis.
Uma leve caminhada de 40 minutos dos pontos extremos, do Shopping ABC até o Shopping Metrópole, mostra que a Avenida Pereira Barreto é um quebra-cabeça urbano visivelmente incompleto. Há muitos espaços vazios à espera de peças correspondentes. Além de sediar lojas de materiais para construção, madeireiras, concessionárias de veículos, lojas de carros usados, supermercados e estabelecimentos comerciais de diversos níveis de sofisticação, a Avenida Pereira Barreto reúne dezenas de imóveis desocupados. No sentido Santo André/São Bernardo, logo depois de passar pelo Shopping ABC e pela unidade do Carrefour, a impressão é de que se está em um corredor fantasma. Fachadas pichadas e deterioradas dão o aspecto de abandono característico também em outros trechos.
Múltiplas chagas
As chagas que comprometem uma das principais artérias do Grande ABC estão longe de se resumir a prédios comerciais decrépitos que estão na penumbra, com profusão de placas de venda e locação. Ainda mais surpreendente é o fato de a Pereira Barreto dar guarida a imóveis residenciais em ruínas. Os dois maiores centros planejados de compras da região e outros empreendimentos igualmente qualificados compartilham vizinhança com imóveis que lembram cortiços. Afinal, a valorização imobiliária sequencial à criteriosa definição locacional dos shopping centers choca com a contrastante desvalorização residencial.
Se a visão de imóveis comerciais e residenciais caindo aos pedaços surpreende, a oferta de terrenos ociosos impressiona ainda mais. Além da área de 200 mil metros quadrados adquirida da Tognato pelas incorporadoras Cyrela, Agra e a Construtora Setin, outras glebas esperam por empreendimentos. Acima do Carrefour e do Shopping ABC, avistam-se vários lotes à venda na mão oposta. Um pouco mais adiante, a meio caminho entre Santo André e São Bernardo, ganha destaque terreno murado com 185 metros de frente para a Pereira Barreto e com 8,6 mil metros quadrados de área total. Mais adiante, defronte a concessionária de veículos Viamar e praticamente ao lado da área que pertenceu à Tognato, outra área de 5,6 mil metros quadrados está à venda. Há outros terrenos menores espalhados ao longo da avenida. Na falta de interessados em comprar ou alugar, proprietários buscam receitas com pintura publicitária de muros e concessão a outdoors. Afinal, que anunciante dispensaria a visibilidade proporcionada por uma das avenidas mais movimentadas do Grande ABC?
Por que tantos espaços ociosos persistem em solo urbano teoricamente fértil? Quais seriam as possíveis estratégias de ocupação? A raiz da vacância explícita é apontada com misto de conhecimento e sensibilidade por Daniel da Silva Alves, gerente comercial da Construtora MZM, responsável por vários empreendimentos na Pereira Barreto casos do Shopping Lar ABC, do Condomínio Residencial Parc de France, da Vara de Primeira Instância da Justiça Federal e do Centro Empresarial Pereira Barreto, prédio de 20 andares e 318 salas comerciais em fase de acabamento. “Como se trata de avenida de tráfego rápido, as legislações de Santo André e São Bernardo exigem que os proprietários reservem pontos de desaceleração para determinados tipos de empreendimento. São áreas de recuo necessárias para evitar acidentes e congestionamentos. O problema é que a exigência compromete parte dos terrenos, o que tira o interesse de muitos potenciais investidores” — explica.
Daniel Alves lembra que, para pequenos estabelecimentos comerciais desocupados e residências, a situação é ainda mais complicada: “Como os imóveis são estreitos e têm pouca profundidade, a dificuldade de estacionar é fator difícil de ser superado. Para o pequeno comerciante ou prestador de serviços, a vantagem de ter ponto na Pereira Barreto pode ser apenas ilusão. Se o prédio não for alto suficiente para chamar atenção de longe, os veículos passam rápido na frente da empresa e ninguém vê” — explica o gerente comercial da MZM.
Além de suficientemente visíveis, alguns empreendimentos da MZM têm acessos por ruas transversais, valiosa alternativa ao tráfego pesado da via principal. É o caso do Residencial Parc de France e do Centro Empresarial Pereira Barreto. A fachada terá bolsão apenas para embarque e desembarque.
Trólebus, grande vilão
No contexto apresentado por Daniel Alves, o corredor exclusivo para trólebus emerge como vilão urbanístico e não como mocinho a potencializar fluxo de consumidores. Os ônibus elétricos trazem público, mas o efeito colateral suplanta os benefícios. A implantação do corredor exclusivo restringiu o espaço para circulação de veículos, o que piorou as condições de tráfego e amplificou a exigência das áreas de recuo à atratividade dos terrenos. Para além do aspecto urbanístico-fundiário, o corredor de trólebus representa um atentado à inteligência — e principalmente à paciência — dos motoristas: a via inteiramente dedicada aos trólebus está sempre vazia, enquanto a maioria esmagadora dos motoristas é obrigada a enfrentar engarrafamentos. A liberação do corredor para demais veículos coletivos seria boa medida para começar a desfazer esse nó.
O ideal mesmo é que executivos públicos ligados ao desenvolvimento urbano e ao sistema viário formassem força-tarefa com agentes imobiliários, urbanistas, potenciais investidores e até representantes da EMTU (Empresa Municipal de Transportes Urbanos) para remover entraves e construir espécie de Projeto Nova Pereira Barreto. A iniciativa representaria ação pragmática de regionalidade urbanística eivada de implicações econômicas. Sem fazer alarde, a Prefeitura de São Bernardo acenou com alteração viária que favoreceu a iniciativa de implantar shopping com 135 lojas em área anexa ao supermercado Sonda.
Os executivos da rede varejista foram estimulados pelo projeto de extensão da Avenida Lauro Gomes, que deve cortar a Avenida Pereira Barreto e, com isso, favorecer o fluxo na Rua Tales dos Santos Freire, ponto em que o supermercado tem um segundo acesso — o primeiro fica na restritiva Pereira Barreto. O plano envolve até desapropriações. “A decisão de implantar o shopping não se deu exclusivamente com base no projeto de extensão da Avenida Lauro Gomes, mas é claro que a facilidade logística que será criada foi um dos fatores determinantes” — define Roberto Longo Pinho Moreno, diretor-financeiro do Grupo Sonda.
A tradução da facilidade logística comemorada pelo executivo do Sonda é que, com a extensão da Lauro Gomes, os disputados consumidores do Jardim do Mar e do Parque Anchieta, por exemplo, não precisarão contornar o Paço Municipal e trafegar pela Pereira Barreto para chegar ao supermercado ou ao futuro shopping.
A interação protagonizada por São Bernardo e o Grupo Sonda indica que, com intervenções cirúrgicas, é possível valorizar a Pereira Barreto de ponta a ponta.
Vácuos imobiliários
Os vácuos imobiliários da Avenida Pereira Barreto não se resumem a grandes terrenos, estabelecimentos comerciais abandonados e casebres que destoam da localização teoricamente favorável aos negócios. Na esquina com a Avenida Gilda, em Santo André, o prédio em formato esférico conhecido como Rodis Plaza desponta como desafio adicional. Badalado até início da década de 90, quando as salas comerciais estavam totalmente ocupadas, amarga ociosidade que só não atinge 100% da área de 4,5 mil metros quadrados em cinco pavimentos porque o térreo está alugado para uma loja de veículos e parte do primeiro andar acolhe Tribunal de Justiça Arbitral. “Esse prédio já foi muito disputado e permanece como ícone da região. O problema é que pegou estigma de local malogrado, onde nada dá certo” — observa Vagner Jimenes, proprietário de loja de automóveis instalada no térreo e responsável pela comercialização de salas comerciais.
O local onde a loja de automóveis opera há um ano e meio já acolheu nos últimos tempos atividades díspares como choperia, igreja e bingo. Marketing negativo à parte, o fato é que Rodis Plaza ficou defasado com o passar dos anos. Não necessariamente pela arquitetura, mas pelo mau estado das instalações. Para atrair interessados e ter alguma possibilidade de retomar o brilho perdido, teria de passar por reforma radical. Até porque o novíssimo Centro Empresarial Pereira Barreto assinado pela construtora MZM pontifica a poucos passos de distância.
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04/02/2026 OSASCO E VIZINHANÇA GOLEIAM GRANDE ABC