Entre tantas marcas registradas da linha editorial da revista de papel LivreMercado durante duas décadas de circulação no Grande ABC estava a produção -- sempre com toque especialíssimo -- de cases de organizações privadas. O empreendedorismo privado (assim como a Administração Pública e representações de entidades sociais) constava como cláusula pétrea de uma linha editorial inovadora no País.
O case abaixo, da Construtora Lorenzini, explicita emblematicamente a vocação liberal-social de CapitalSocial. Que trafegava sempre distante de polarizações ideológicas então escamoteadas ou menos explosivas ao tratar a sociedade como um todo indivisível.
Esta é a centésima-decima-oitava edição da série 30ANOS do melhor jornalismo regional do País, uma combinação de LivreMercado e de CapitalSocial.
Patrimônio histórico
de São Caetano
ANDRE MARCEL DE LIMA - 05/01/2000
Qualquer historiador que pretenda contar a trajetória do desenvolvimento urbano de São Caetano cometerá erro imperdoável de pesquisa se deixar de incluir no trabalho a Construtora Lorenzini, fundada em 1957 e com sede na Rua Pará, Centro do Município. A relevância histórica justifica-se pela constatação de que São Caetano provavelmente seria muito diferente se a Lorenzini não existisse.
A empresa ergueu 70 edifícios residenciais na cidade, além de prédios comerciais e sedes de empresas como a das Casas Bahia, com 20 mil metros quadrados de área construída, da Chocolates Pan e do atual Banco HSBC, antigo Banco São Caetano.
Cerca de 80% dos 1.150.000 metros quadrados concretados ao longo de 43 anos de atividades encontram-se na cidade que possui a maior densidade demográfica do Brasil -- justamente pela verticalização -- e que se destaca por índices de qualidade de vida acima da média nacional.
São Caetano tem uma das maiores rendas per capita do País e tem a privilegiada relação de um automóvel para cada três habitantes (cerca de 60 mil veículos para população de 180 mil). Os 20% restantes das obras da Lorenzini estão divididos entre as demais cidades do Grande ABC e São Paulo, como o Hospital Príncipe Humberto, de São Bernardo, as concessionárias Volkswagen Utivesa, de Santo André, e Diadel, de Diadema, além de edifícios residenciais como o Piazza Di Siena, localizado a dois quarteirões do Shopping Ibirapuera, em Moema, na Capital. "A Lorenzini se desenvolveu junto com São Caetano" -- destaca o engenheiro civil e diretor Marcos de Almeida Lorenzini, representante da segunda geração ao lado da irmã Leila Lorenzini, responsável pela área de Marketing.
A ligação da Lorenzini com São Caetano remonta à história. O fundador José João Lorenzini, falecido em 1998 aos 65 anos, era um dos três filhos de uma das primeiras famílias italianas desembarcadas no início do século vindas da região do Vêneto. Jacob e Assumpta Tegon Lorenzini, pais de José João, tiveram participação ativa na formação de São Caetano. Jacob foi vereador, vice-prefeito, líder autonomista e um dos fundadores do extinto Banco São Caetano, depois de atuar em profissões como açougueiro. Inspirado no exemplo de luta do pai, José João formou-se em Engenharia Civil na Escola Politécnica da USP (Universidade de São Paulo) em 1955, na turma do governador Mário Covas.
O embrião da Lorenzini começou a nascer quando José João deixou de ser fiscal de obras conduzidas por terceiros e passou a construir pequenos prédios residenciais e conjuntos de sobrados para amigos e conhecidos. "Meu pai foi o engenheiro responsável pela fiscalização de obras das arquibancadas do Estádio Anacleto Campanella e da capela do Hospital São Caetano" -- comenta Marcos Lorenzini.
Estrutura enxuta
A quantidade gigante de obras concretizadas ao longo de 43 anos, expressa em 2,2 mil apartamentos, sugere empresa dona de megaestrutura que envolve centenas de funcionários. Nada disso. A Lorenzini é enxuta. Conta com apenas 22 colaboradores entre engenheiros e administrativos. Todo o trabalho operacional é terceirizado. As obras são executadas por grupo de cinco empreiteiras sob supervisão de corpo técnico próprio. "As empreiteiras nos prestam serviços há muitos anos" -- comenta o diretor-administrativo Gilberto Daniel de Souza.
O quadro funcional é modesto porque a Lorenzini se especializou no essencial. Logo nos primeiros anos de atividades, deixou de ser meramente executora de prédios sob encomenda para conceber produtos imobiliários de acordo com ótica própria, por meio de análise mercadológica que leva em conta variantes como localização do terreno, hábito de consumo local e conjuntura econômica, o que se convencionou chamar de incorporação de imóveis.
A Lorenzini deu certo porque agregou valor ao longo dos anos na transição de empresa industrial, executora de obras, para prestadora de serviços especializada em conceber produtos e projetos. Embora não exista nada mais concreto e tangível do que edifícios de bloco e cimento, a empresa se consolidou graças ao feeling, ao know-how, tão abstrato, invisível e incalculável quanto determinante em um mundo pós-industrial que transformou o conhecimento no principal patrimônio empresarial, não mais os meios de produção como há 50 anos. "Compramos terrenos e estudamos o empreendimento mais viável. Da escolha certa depende a decolagem do imóvel e o futuro da empresa" -- explica Marcos Lorenzini.
A expressão agregar valor carrega sentido mais amplo em se tratando da empresa comandada pela família. Na mão inversa de muitas concorrentes que optaram pelo nicho de mercado das habitações populares, a Lorenzini cresceu construindo edifícios de médio e alto padrões. São considerados de alto padrão prédios com um ou no máximo dois apartamentos por andar -- desde que haja elevadores independentes --, com acabamento refinado e preços sempre superiores a R$ 200 mil. Acostumada a atender clientela exigente, a empresa nunca dependeu de obras públicas.
Outro indicativo de que a Lorenzini se mantém fiel à visão estratégica está nas parcerias que lhe permitem delegar outras atividades adjacentes. Os lançamentos e a comercialização dos imóveis são repassados a empresas como Aparecido Viana Imóveis, IAS, Paulo Sulkadolnik, Benedetti Imóveis e Ricardo Santos, de São Caetano, além das paulistanas Itaplan e Coelho da Fonseca. Os arquitetos também são contratados na medida das necessidades, entre os quais Dario Imparato, da M & P Arquitetura, de São Caetano, e Jonas Birger, de São Paulo. Apenas a arquiteta Márcia Lorenzini Nogueira, irmã de Marcos e Leila, assessora permanentemente.
Famílias numerosas
A capacidade de analisar o mercado de modo a oferecer empreendimentos viáveis pode ser constatada em passeio por São Caetano. Os apartamentos do Edifício Riviera, entregue em maio último, contrastam com a tendência do mercado de compactação para reduzir custos: são voltados para famílias numerosas e de alto poder aquisitivo. Cada um dos 15 apartamentos -- um por andar --, com 425 metros quadrados de área útil, custa R$ 700 mil, incluindo seis vagas de garagem. As unidades contam até com churrasqueira e sistema de exaustão. "Os apartamentos do Riviera estão entre os mais espaçosos de São Caetano, se não forem os maiores" -- comenta Marcos Lorenzini.
O Edifício Maxims Residence, localizado na Rua José Benedetti e entregue no final de 1998, se destaca pelo refinamento. É revestido externamente de cerâmica e vidro espelhado e conta com área social privilegiada, que contempla até piscina aquecida com cobertura de policarbonato. Cada um dos 30 apartamentos divididos em 15 andares, além de duas coberturas, vale R$ 450 mil.
O Edifício de Garagens Luiz Vincenzi, operado pela Estapar desde o início do ano na Rua Santa Catarina, não serve como exemplo de incorporação porque a idéia partiu do dono do terreno. Mas exemplifica a versatilidade construtiva da Lorenzini. O prédio exclusivo para veículos, com 663 vagas distribuídas por três pavimentos que totalizam quase 18 mil metros quadrados de área construída, ajuda a aliviar as dificuldades de estacionamento no Centro da cidade.
O fluxo de obras é constante. A Lorenzini entregou seis edifícios nos últimos seis meses e está com 11 em andamento, entre os quais sete prédios residenciais em São Caetano, um em São Paulo, outro no Litoral paulista, além dos novos vestiários do Esporte Clube São Caetano e a ampliação do Instituto de Ensino de São Caetano. Quando essas obras estiverem concretizadas, a empresa terá acrescentado mais 50 mil metros quadrados ao currículo.
O ritmo não para. Marcos adianta que serão lançados outros três empreendimentos até julho. Dois em São Caetano e um em São Paulo. A Lorenzini ganhou o Top Imobiliário do jornal O Estado de São Paulo em abril de 1998, na categoria maior número de lançamentos. Ficou em quarto lugar com seis lançamentos.
A trajetória da Lorenzini entrelaça-se com a história de São Caetano, mas a empresa está atenta para a necessidade de expandir horizontes geográficos, de modo a não depender demasiadamente de uma região em que espaços para novas construções se tornam cada vez mais exíguos pelas limitações territoriais da cidade de 15 quilômetros quadrados, do tamanho do Aeroporto de Cumbica. Por isso, a Lorenzini investiu no Litoral pela primeira vez com o lançamento do Edifício Allegro, em parceria com a Construtora Abraham & Gazoni. O Allegro está sendo erguido a 50 metros da praia na Riviera de São Lourenço, em Bertioga, no Litoral Norte de São Paulo.
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