Se o mercado imobiliário do Grande ABC fosse o que São Caetano consolidou, as prefeituras teriam arrecadado mais que o dobro dos valores que integraram o orçamento público de 2024. Exatamente R$ 2.012,011 bilhões teriam socorrido os cofres públicos. Os valores de São Caetano, arrecadados por habitante, são muito superiores, quase o dobro, do resultado de São Bernardo, que ocupa a segunda colocação.
Nada disso é surpreendente. Quem conta com a maior parcela territorial ocupada pela classe rica e classe média tradicional, e que a cada nova temporada constrói torres em direção ao céu, só confirma o título de Capital de Qualidade de Vida do Grande ABC e uma das maiores do País.
O espaço exíguo de São Caetano, de apenas 15 quilômetros quadrados, e o domínio demográfico de ricos e de classe média tradicional, impulsionam o mercado imobiliário.
MELHOR CÁLCULO?
Em números absolutos, os valores em reais da arrecadação do IPTU de São Caetano são muito inferiores a Santo André e a São Bernardo. Mas essa conta não vale para medir a temperatura do mercado regional no sentido mais refinado . Um dos critérios é a divisão da arrecadação do imposto pelo total de moradores. E nesse ponto São Caetano dá de goleada na vizinhança regional.
Talvez não seja o mais correto ou o ideal dividir o total arrecadado pelo número de moradores, mas não existe alternativa tecnicamente mais interessante. Uma outra conta poderia ser a divisão dos valores arrecadados pelo total de residências. Qualquer referencial que se busque, entretanto, sempre desembocará na realidade de que São Caetano é mesmo imbatível. A distância é muito elevada.
Os dados sobre ocupação urbana no Brasil colocam São Caetano em terceiro lugar entre as cidades mais verticalizadas do País. Mais de 50% da população mora em apartamentos. Os dados são do Censo Demográfico divulgado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) em 2022. Como um todo, 941.2091 pessoas viviam em 274.195 apartamentos e 1,7 milhão residiam em 707.13 casas no Grande ABC. Em 12 anos a região ganhou 140.028 novos apartamentos.
PEDAÇO DEU CERTO
O único pedaço municipal do Grande ABC que deu mais certo na esteira do separatismo territorial e administrativo em meados do século passado conta com média de arrecadação de IPTU por habitante semelhante à média da vizinha São Paulo. São Caetano é, nesse ponto, uma miniatura da Capital.
Em 2024, São Caetano arrecadou com o Imposto Predial e Territorial Urbano R$ 238.904 milhões que, divididos por 173.996 habitantes, resulta em receita per capita de R$ 1.388,10. São Paulo arrecadou muito mais, R$ 16.379.899 bilhões para uma população de 12 milhões de habitantes, com média por moradia de $ 1.376,97.
A arrecadação total dos sete municípios do Grande ABC com o IPTU em 2024 registrou R$ 1.859.423 bilhão para uma população de 2.789.017 habitantes, média per capita de R$ 666,69 mil. Fosse o Grande ABC o que é São Caetano, a arrecadação total chegaria a R$ 3.871.434 bilhões. Uma diferença de R$ 2.012.011 bilhões.
Para se ter ideia do quanto é importante traduzir toda essa numeralha em valores per capita basta uma comparação entre São Caetano de primeiro mundo e Diadema de país em desenvolvimento. Os dois municípios arrecadaram praticamente os mesmos valores monetários. E a diferença mínima é favorável a Diadema. A receita de Diadema com o IPTU em 2024 registrou R$ 248.995 milhões, enquanto São Caetano contabilizou R$ 238.904 milhões. Com mais de o dobro da população de São Caetano (404.121 ante 172.109) a média per capita de Diadema equivale a R$ 616,15 mil, enquanto São Caetano contabiliza mais que o dobro – os já citados R$ 1.388,10 mil.
DADOS COMPLEXOS
Surpreende nessa comparação o quanto Diadema arrecada de IPTU por morador. Os R$ 616,15 são praticamente o dobro (R$ 358,69) de Mauá, endereço com quem mantem semelhança urbana, econômica e orçamentária. Os valores de Diadema podem ser explicados por informações jamais colocadas em forma de planilhas: o metro quadrado industrial é bastante elevado e é utilizado como forma de subsidiar o IPTU da maioria dos moradores de classe média precária, de pobres e de miseráveis.
Essa informação evoca uma das características insondáveis do IPTU: as prefeituras não exibem valores médios por metro quadrados de estabelecimentos comerciais, industriais e também residenciais. Tampouco apresentam os valores relativos de arrecadação dos três setores. Essa falta de transparência ou essa impossibilidade discricionária conduz a necessidade de tratar a arrecadação do IPTU como operação simplificada em forma de total dos moradores. Não seria a mais recomendada, mas não existe alternativa mais consistente.
Santo André e São Bernardo contam com valores per capita de arrecadação do IPTU muito semelhantes. Os R$ 502.379 milhões de Santo André significam média por habitante de R$ 645,14, enquanto os R$ 641.899 milhões de São Bernardo representam R$ 763,71 por habitante.
São Bernardo tem média superior a Santo André no PIB Tradicional por habitante, mas perde para a vizinha no PIB de Consumo também por habitante. A falta de dados com algum detalhamento setorial – residencial, comercial e industrial – também impede aprofundamento de análise.
Certo mesmo, de qualquer forma, é que São Caetano avança cada vez mais na associação de metro quadrado mais valorizado, ocupação demográfica adicional praticamente uniforme entre ricos e classe média tradicional e demanda por serviços públicos de qualidade. Trata-se mesmo de um condomínio residencial de alto padrão em larga proporção.
POUCO PROVÁVEL
É muito pouco provável que se encontre com segurança um balizamento que procure determinar ajustes e desajustes na arrecadação do IPTU no Grande ABC.
Talvez alguma luz seja identificada quando se comparam valores de arrecadação do IPTU cruzados com valores do ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis ), ou seja, o custo tributário dos negócios imobiliários.
Seria apropriado comparar os valores dos negócios imobiliários registrados em cartório e os valores dos custos do IPTU? Haveria nesse confronto de dados a garantia de que se encontraria a fórmula perfeita para aferir equilíbrio de valores entre IPTU e ITBI?
Essa é uma questão cuja resposta talvez não assegure sustentação de juízo de valor. O máximo a que supostamente se chegaria poderia também ganhar a forma de especulação.
Nesse caso, em São Caetano, para cada R$ 100,00 arrecadados com o IPTU, R$ 17,78 registram valores pagos a título de transferência de imóveis. No caso de Santo André são R$ 22,07 para cada R$ 100,00, em São Bernardo de R$ 27,11, em Diadema de R$ 11,90, em Mauá de R$ 16,41% em Ribeirão Pires de R$ 7,24 e em Rio Grande da Serra não mais que R$ 5,46.
EXCESSO OU NÃO?
Supostamente quem conta com maior participação do ITBI médio por habitante em relação ao IPTU igualmente médio por habitante teria mais proximidade com a realidade do mercado imobiliário. Mas não há garantia sobre isso.
A movimentação financeira dos negócios imobiliários muito aquém do IPTU sugeriria excesso de arrecadação? Talvez essa constatação não se revista de estupidez. Entretanto, pareceriam precipitados cálculos comparativos tendo como base valores obscuros em especificidades arrecadatórias.
Não se tem notícia de desvendamento desse mistério. Mas também não faltam possibilidades de se buscar resultados estimativos com algum grau mais consistente de sustentabilidade técnica. Caso de comparar o PIB de Consumo per capita com o IPTU igualmente per capita.
Certo mesmo é que até prova em contrário, quando se trata de hierarquizar o mercado imobiliário entre os municípios do Grande ABC, os dados de São Caetano parecem imbatíveis como consequência da estrutura material e social colocada à disposição dos moradores.
Os dados agregados que constam desta minissérie são provas disso. São Caetano rica no mercado imobiliário é a mesma São Caetano disputadíssima como endereço dos sonhos numa região metropolitana desafiadora.
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15/06/2026 MOBILIDADE URBANA E LOGÍSTICA PRODUTIVA