Santo André está com a faca e o queijo nas mãos para converter um dos símbolos da evasão industrial em megaempreendimento residencial com reflexos positivos sobre o entorno urbano degradado. Se o projeto de lei que flexibiliza o uso do solo for aprovado pela Câmara de Vereadores, as ruínas das antigas indústrias IAP/Copas na Avenida Industrial darão lugar a um condomínio horizontal com ruas arborizadas e mais de 300 casas em estilo americano. O pré-projeto elaborado pela Goldfarb Incorporações e Construções aguarda aval do Legislativo para sair do papel. “A construção teria início imediatamente após a aprovação e seria concluída em prazo de dois a três anos” — calcula o diretor Milton Goldfarb, à frente da empresa sediada na Capital.
O pré-projeto prevê 360 casas de 75 metros quadrados, com duas vagas na garagem e ambiente seguro e confortável no estilo dos condomínios fechados que proliferam pelo Interior paulista. A área pertence à Sul América Capitalização, com a qual a Goldfarb já negociou a construção. São 56 mil metros quadrados, dimensão equivalente à sede social do Esporte Clube Santo André.
A transformação do que restou da IAP/Copas em espaço valorizado do ponto de vista imobiliário é apenas uma das possibilidades de reocupação no âmbito do Eixo Tamanduatehy, projeto ambicioso de revitalização urbana que envolve a Avenida dos Estados, Avenida Industrial e outras vias afetadas pela fuga de empresas e pela compactação de antigas plantas produtivas redimensionadas pela globalização.
Espaços de sobra
O secretário de Desenvolvimento Urbano, Irineu Bagnariolli, estima que existam entre 1,5 milhão e dois milhões de metros quadrados disponíveis ao longo do Eixo Tamanduatehy — praticamente um terço dos cinco milhões de metros quadrados livres no pólo industrial do Sertãozinho, em Mauá. Mas a lei em Santo André limita as possibilidades de ocupação porque não permite que condomínios horizontais sejam construídos em terrenos com dimensões superiores a 10 mil metros quadrados. “Os investidores precisam de áreas maiores para ganhar na escala. Por isso é necessário eliminar o entrave do limite de metragem presente na lei” — explica o secretário.
Para entender a necessidade de flexibilizar a legislação em favor de condomínios horizontais é necessário compreender algumas características do mercado imobiliário em Santo André. Irineu Bagnariolli explica que o segmento de prédios residenciais de alto e médio padrão dá sinais de saturação por causa do achatamento da renda da classe média nos últimos anos. “Além do alto custo dos condomínios, os apartamentos sofreram supervalorização e se tornaram muito caros justamente por representar a única modalidade de habitação mais segura disponível” — constata.
Com os condomínios horizontais a história se inverte. A oferta cresceu astronomicamente em todo o Estado de São Paulo, conforme retratado em recente reportagem de capa de LivreMercado, mas a demanda em Santo André continua reprimida em razão do engessamento legislativo. Além de conciliar a segurança dos prédios de apartamentos com o conforto das casas térreas, condomínios horizontais atraem a classe média pela economia na taxa de manutenção.
Barateamento de custos
Milton Goldfarb garante que o custo mensal de um bom empreendimento horizontal dificilmente ultrapassa R$ 100 enquanto nos modelos verticais o condomínio é no mínimo três vezes maior. “A diferença é que os horizontais dispensam bombas d’água, elevadores e outros equipamentos que encarecem os custos” — expõe o empresário.
Também sob a ótica dos empreendedores imobiliários a modalidade horizontal é mais vantajosa. “Pelo fato de o terreno ser muito grande, teríamos que construir quantidade muito maior de apartamentos para aproveitar o espaço na totalidade. Mas a falta de grande demanda por apartamentos comprometeria a viabilidade comercial do empreendimento” — explica Goldfarb.
Milton Bigucci, diretor de uma das principais construtoras do Grande ABC que leva seu nome, endossa a argumentação. “Flexibilizar a lei para acolher grandes condomínios horizontais é idéia excelente para Santo André porque abre a possibilidade de desenvolvimento imobiliário de alto nível” — considera. A própria M. Bigucci pegou carona nessa demanda ao erguer dois condomínios horizontais em áreas inferiores a 10 mil metros quadrados, na Vila Assunção. “Essa modalidade habitacional é um sucesso em todo o Estado de São Paulo” — observa Bigucci, com base em frequentes viagens como vice-presidente do Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo).
Requalificação urbana
As razões comerciais e mercadológicas somam-se a aspectos fundamentais de requalificação do espaço urbano. O entorno da área onde a Goldfarb projeta construir deu origem a pontos de alta criminalidade e prostituição, incentivados pelos próprios galpões deteriorados. A solução para trechos abandonados e degradados passa necessariamente pela reocupação do espaço urbano. “Na altura do ABC Plaza Shopping, dos hotéis Ibis e Mercure, da UniABC e da concessionária Vigorito não existem mais problemas, que migraram para outros trechos da Avenida Industrial” — aponta Bagnariolli, citando alguns resultados concretos do Eixo Tamanduatehy.
O secretário revela um acordo informal com a Goldfarb pelo qual a construtora e incorporadora cederia ao poder público o pavilhão de dois mil metros quadrados logo na entrada do terreno. A recuperação do pavilhão é mais do que justificada. “Trata-se de uma obra de Oscar Niemeyer” — informa a arquiteta Maria Thereza Andreatta, assistente de direção do Departamento de Projetos Urbanos. Irineu conta que o pavilhão seria destinado à instalação de um batalhão da Polícia Militar, o que contribuiria para melhorar a segurança da área.
Longe de representar exceção, a contrapartida acenada pela Goldfarb tem sido a regra das negociações entre poder público e investidores. Um exemplo é a construção do ABC Plaza Shopping — onde existia a indústria Black e Decker — autorizada mediante cessão de terreno utilizado para duplicação da Avenida Industrial, além de investimentos em infra-estrutura nas áreas de saneamento, iluminação e paisagismo. Só com as operações urbanas patrocinadas pelo shopping a Prefeitura economizou R$ 3 milhões.
Equilíbrio urbanístico
A possibilidade de atrair condomínios horizontais representa a modernização conceitual do Eixo Tamanduatehy, cujo foco inicial estava voltado apenas ao universo de prestadores de serviços e indústrias. Uma das explicações está relacionada à necessidade de proporcionar equilíbrio urbanístico. “Há consenso internacional entre urbanistas segundo o qual a recuperação de espaços degradados não se faz apenas com novas empresas, mas também com residências. A Avenida Luís Carlos Berrini, na Capital, é movimentada durante o dia, mas fica vazia depois do expediente comercial porque não tem moradores” — ilustra Bagnariolli.
Outra explicação é de caráter prático: como depender exclusivamente de novas empresas torna-se arriscado demais nestes tempos de competição exacerbada por investimentos produtivos, principalmente em se tratando de Grande ABC, núcleos residenciais despontam como contribuição providencial. “Condomínio é alternativa para acelerar o ritmo de ocupações” — sintetiza o arquiteto Leandro Freitas, diretor do Departamento de Projetos Urbanos.
O secretário Irineu Bagnariolli deixa claro, porém, que o ideal da ocupação empresarial continua firme. Como exemplos cita o recente lançamento de condomínio industrial com oito módulos de mil metros quadrados, com conclusão prevista para oito meses, e a intensificação das negociações com a Cosipa (Companhia Siderúrgica Paulista) para instalação de terminal ferroviário de cargas. “Depois da febre por redução de custos que tomou conta das empresas no pós-globalização, a logística de transporte consolidou-se como a última fronteira da competitividade” — considera Bagnariolli.
Por enquanto, o Eixo Tamanduatehy contabiliza R$ 250 milhões em investimentos privados, mais de R$ 30 milhões em obras públicas de infra-estrutura urbana, além de 127.637 metros quadrados de áreas públicas requalificadas desde o lançamento, em 1998.
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