O PIB da cidade de São Paulo é cinco vezes maior que o PIB dos sete municípios da Província do Grande ABC, mas quando se trata de receitas de um imposto (ITBI) que mede a temperatura econômica do setor imobiliário, a diferença é nove vezes favorável à Capital. O resultado dessa comparação não é a explicitação definitiva do fosso de desenvolvimento econômico que separa a região da cidade mais importante do País, mas deve ser observado com máxima atenção porque se soma a tantos outros indicadores que identificam fadiga de material da Província.
Confrontar o PIB (Produto Interno Bruto) da região com o da Capital e agregar os valores monetários de arrecadação com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos) são um caminho para identificar sem maniqueísmos especulativos o que separa os dois territórios em dinamismo econômico.
Quando as receitas de ITBI na Capital são quase 10 vezes superiores ao que entra nos cofres públicos dos sete municípios da Província do Grande ABC enquanto o PIB da Capital não chega à vantagem de cinco vezes o PIB da região, constata-se preocupante contraste.
Resumidamente, o mercado imobiliário da região é relativamente muito mais modesto do que poderia ser frente ao da Capital. A pergunta que salta á vista é enfática: por que a Província perde de 10 a 5 para a Capital em PIB é derrotada pela mesma Capital por 10 a 1 quando o aferidor de riqueza são os negócios imobiliários que passam rigorosamente pelo ITBI?
Em raia diferente
Quando os números do PIB de um determinado território não acompanham em termos relativos a participação de receitas originárias de negócios imobiliários, sinaliza-se que a geração de riqueza, síntese do indicador, não corre na mesma raia de efetividade econômica.
Tradução preliminar: São Paulo conta com geração de receitas de negócios imobiliários muito acima da distância que separa os dois territórios no Produto Interno Bruto. A tradução final dessa diferença é que São Paulo internaliza muito mais riqueza gerada pelo PIB do que a Província do Grande ABC.
Mais tradução ainda: a riqueza gerada na Província do Grande ABC é retida em menor proporção na própria região em relação à riqueza fomentada na Capital. A diversidade econômica da cidade de São Paulo, com esplêndida árvore genealógica de atividades múltiplas, de hotéis a restaurante, de indústria a entretenimento, do sistema financeiro a consultorias, supera largamente a Província do Grande ABC dependente em excesso do setor automotivo e com um baixo índice de interatividade e tecnologia nas áreas de comércio e serviços.
Espaço desvalorizado
Essa temática é árida em todos os sentidos, mas deveria ser levada muito a sério pelos administradores públicos da região que teimam em desfilar argumentos triunfalistas irresistíveis aos fatos. A diferença entre o que a Prefeitura de São Paulo arrecada com o ITBI e o que o conjunto das prefeituras da região contabiliza com o imposto dá dimensão relativamente segura da desvalorização do espaço físico regional. Ou alguém tem dúvidas de que a terra é um dos ativos que balizam o desenvolvimento econômico?
Arrecadar nove vezes menos que a Capital em negócios imobiliários quando a distância do PIB não passa de cinco vezes é sintoma de enfraquecimento do mercado imobiliário da região como consequência da quebra do desenvolvimento econômico. Anos a fio de desindustrialização e de desaquecimento da mobilidade social não ficariam de graça. Quem tem propriedade imobiliária na região não pode perder de vista que os níveis de valorização frente à Capital são um jogo entre uma equipe pequena e um dos times grandes do futebol brasileiro.
Deixando o campo de conceitos e invadindo a área numérica, os dados que balizam essa análise são parte do acervo do Tesouro Nacional, relativos à temporada passada, de 2015. Pretendia fazer comparação entre os sete municípios da região e a cidade de São Paulo desde 2002, mas faltaram dados de alguns endereços da região entre 2002 e 2005.
Poderia ter optado por datas menos distantes, mas me limitei ao balanço do ano passado: a cidade de São Paulo arrecadou com o ITBI o total de R$ 1.795.870 bilhão. A Província do Grande ABC alcançou R$ 178.357 milhões. É do confronto desses números que resulta a diferença favorável a São Paulo de 9,68 vezes.
Distância quilométrica
Como o PIB dos Municípios Brasileiros de 2015 ainda não está disponível -- os números só serão conhecidos oficialmente em dezembro do ano que vem -- selecionei os dados de 2013, os mais atualizados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas).
Está ali a distância entre a Capital e os sete municípios locais: R$ 570,706 bilhões ante R$ 114.233 bilhões. Ou seja: 4,995 vezes de vantagem à Capital. Quando for conhecido o PIB de 2015, como já são conhecidos os valores do ITBI de 2015, é provável que não haverá grandes mudanças. O PIB é uma embarcação gigantesca cujos dados não se alteram abruptamente, exceto em casos de calamidade econômica. Algo que, por pior que sejam esses tempos de desequilíbrio fiscal e recessão, não chega a tamanho tormento.
Comparar o comportamento da arrecadação do ITBI da cidade de São Paulo com os municípios da Província do Grande ABC desde o ano-base de 2002 tornou-se inviável porque faltam dados de Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra.
Muito abaixo
Entretanto, como há disponibilidade desse período no acervo do Tesouro Nacional de informações do imposto em Santo André, São Bernardo e São Caetano, tem-se a possibilidade a comparações que levem em conta uma linha temporal mais ampla. Nesse período de 13 anos e sem levar em consideração o desgaste da moeda nacional, Santo André apresentou evolução do ITBI de 258,34%, enquanto São Bernardo avançou 444,81% e São Caetano 382,76%. No mesmo período, a Capital do Estado crescem bem mais: exatamente 604,74% -- sempre em termos nominais, ou seja, sem considerar a inflação do período.
Entre janeiro de 2003 e dezembro de 2015, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) do IBGE cresceu 120, 28%. O resultado inflacionário indica que os negócios imobiliários tiveram grande evolução financeira desde a chegada dos petistas ao governo federal. Lula da Silva tomou posse em janeiro de 2003. Possivelmente os próximos tempos indicarão queda de valores. Já no ano passado houve redução de lançamentos e vendas de apartamentos em todo o País.
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